吉宝数据中心房地产投资信托(Keppel DC REIT,以下简称“KDC”)将以每单位0.93元发行2亿6,113万8,000个单位(包括超额配售的部分)。其中的2亿零737万5,000个单位将供配售,另外的5,376万3,000个单位则供公众认购。超额配售的单位数量为1,765万9,000个。其IPO将于12月10日中午12点截止,并于12月12日开始交易。KDC的市值约为11亿1,600万元。

keppel-dc

KDC将是首个在亚洲上市的数据中心房地产投资信托(REIT),其物业包括分布在亚太和欧洲的8座高水平数据中心。KDC将使在新加坡交易所挂牌的REIT增加,进一步巩固新交所在这个领域的地位 。

数据中心有何吸引力?

你是否有到过你公司的伺服器机房(server room)呢?数据中心就是一个超大的伺服器机房。数据中心内的温度必须保持在一定水平,电力供应必须保持稳定,同时还要有自动灭火设备等等。在这个年代,数据显然已经比“语音”更具有价值,数据中心也因此变得更加重要。

下表说明了数据和IP流量的增长情况。

ip-growth

如今,越来越多企业选择将数据储存在专业的数据中心,而不是自行设立数据中心。

由于设立数据中心的成本相当高,而且业者必须掌握专门技术和知识,因此新业者要进入这个市场并不容易。由于数据对企业的运作相当重要,因此它们都会选择表现稳定的数据中心。

初步物业组合

KDC的数据中心分布在多个国家,而非集中于一处。但它必须进一步扩大规模。

图解:KDC的数据中心分布在新加坡,澳洲的悉尼和布里斯本,马来西亚的赛柏再也,英国伦敦,荷兰的阿姆斯特丹以及爱尔兰的都柏林

图解:KDC的数据中心分布在新加坡,澳洲的悉尼和布里斯本,马来西亚的赛柏再也,英国伦敦,荷兰的阿姆斯特丹以及爱尔兰的都柏林

股东

FinanceAsia网站在12月5日指出,KDC单位的发行价在其参考范围的高端,并获得10倍的超额认购。有趣的是,单位的分配主要是由管理层决定,分配到单位的都是公司认识或出席了巡回说明会的投资者。其中70%的单位是分配给打算长期投资的机构投资者,因此基础投资者当中没有对冲基金。

认购其单位的9家机构投资者包括威灵顿管理(Wellington Management)、堡垒资本亚洲(Fortress Capital Asia)、瀚亚投资(Eastspring)、星展私人银行(DBS Private Bank)、星展银行、速美建筑(Soilbuild)的主席林捷发、万方资产管理(Myriad Asset Management)和新海逸(Sing Haiyi)的大股东唐逸刚。

股息预测

KDC的获益率预计将从6.8%提高至7.1%

KDC的获益率预计将从6.8%提高至7.1%

公司的获益率是否会提高,就要看它是否会调高租金,以及进行资产增值项目和收购新物业。公司将把超过90%的盈利用来派息,每半年派息一次。

笔者认为可把这个REIT纳入退休辅助计划(SRS)账户中,从而取得稳定的收入。

可能增添资产

KDC之后可能增添三个物业,它们分别位于新加坡、荷兰的阿姆斯特丹及澳洲的布里斯本。基于公司目前已在这些地点设有数据中心,它将能凭着其声誉吸引到客户,同时取得规模经济效益。

KDC的优点

  • 数据管理对企业来说日趋重要。全球的云计算、电子商务和数据储存服务正蓬勃发展。
  • 越来越多企业应该都会选择把数据管理的工作外包给数据中心,从而取得成本效益。
  • 要设立数据中心需要投入大量资金,同时也必须具备专门的知识和设备。对许多企业来说,数据中心的可靠程度至关重要,因为如果它们提供的服务出了问题,它们的品牌形象将大受影响。因此,企业都会谨慎选择数据中心,而且往往都会签长约。
  • KDC的加权平均租约到期时间为7.8年,因此其收入应会保持稳定。其客户保持率约为98%。
  • KDC的客户多元化,而且都是作为主要指数成份股的大企业,为了获得良好的数据管理服务,它们都愿意付出相应的成本。
  • 数据中心需具备的首要条件是网络连线速度,地点还在其次。因此,业者可把数据中心设在地价较便宜的地方。
  • KDC的杠杆水平为27.8%,而它有吉宝讯通(Keppel T&T)这个强大的保荐人作为后盾。
  • KDC与客户签定的合约列明它平均可把租金调高2-4%。这在一定程度上可帮助KDC应对利率提高可能带来的影响。

投资者应考虑的因素

  • KDC在上市前就派钱给股东—这点是在预料之中,因为它们的卖点是实际的资产,而不是潜在收入。
  • 如果出现服务故障,KDC可能面对法律诉讼,相关费用将远高于它取得的租金收入。比方说,有报道指新加坡交易所最近出现交易中断的问题,就是受到KDC其中一座数据中心影响。笔者预计公司应已为这类事件投保。
  • 公司从欧洲和澳洲取得的收入可能会因为汇率的问题而减少。虽然它在招股书中表示会进行外汇对冲,但相关成本应会由单位持有人承担。
  • 投资者将支付的价格是其估值的1.07倍,这会令其早期的投资者受惠,其中之一为由汶莱拥有的Securus基金(Securus Fund)。其净资产值为0.87元。

合理价

市场上并没有可拿来与KDC作直接比较的REIT。笔者在此用腾飞房产信托(Ascendas REIT)和丰树物流信托(Mapletree Logistics REIT)与之比较,因为它们也拥有一些数据中心。REIT Data的数据显示,这两个REIT目前分别以6.3%和6.5%的获益率交易。

因此,KDC的合理价范围将介于97分至100分(其招股价为93分)。

评价

笔者能通过配售活动认购到这个REIT,同时也打算自行申购更多单位。

笔者看好KDC的上市计划,原因在于其业务相当独特,单位价格也有望上涨。投资者可考虑收藏这个REIT以取得稳定的收入。笔者给予这个REIT“2条辣椒”的评级,因为它属于“派息股”,而不是那种会大涨的股票(潜在涨幅低于10%)。长期投资者可考虑买入。如果公司能够收购或设立更多数据中心,长期而言其单位价格将进一步上涨。

祝各位投资获利!

(译:杨佳文)

文章链接:http://cj.sharesinv.com/20141209/822/,所有文章均为本网站原创,转载请注明来源,作者信息并保留文章链接。

-->

推荐阅读

主编精选