我从《The EDGE》杂志看到,新加坡住宅的业主明年很大机会遇到新一轮的危机,因为产业租金及价格正在下跌,而空置率继续上升。

有些读者可能记得我在2011年提到的不祥之兆,因为人们对楼市过度疯狂。那时候,公寓的示范单位经常出现人潮,而新楼盘推出必定吸引到很多买家。这个现象维持至1年半前,即政府推出了第八轮的冷却楼市措施,严格限制买家的总偿债率(Total Debt Servicing Ratio)。

property A

或许大家会记得《海峡时报》的这篇报道:

上个星期五晚上,当新的住宅贷款条例在子夜时分开始生效之前,一些住宅买家赶往银行提交抵押贷款申请。

但在政府收紧住宅贷款条例后的一天,经纪及抵押顾问昨天告诉《星期日时报》,很可能受影响的买家不多,条例的整体效应不大。

发展商表示,前往参观示范单位的买家依然络绎不绝,而昨天他们也卖出了几个单位。

新加坡金融管理局(MAS)在星期五表示,银行需要利用标准指引来评估住宅买家的偿债能力。它也堵住了一个漏洞,让买家在购买第二个及更多产业时,不可以避过更严谨的贷款顶限(loan-to-valuation limit)规定。

这些限制适用于6月29日及之后提交的贷款申请。

结果,有些买家赶在星期五午夜期限到来之前提交贷款申请,而其中很多是J Gateway的买家,这个楼盘在星期五推出,并售出全部738个单位。《星期日时报》报道,华侨银行(OCBC)在星期五晚上受到很多贷款申请。

(资料来源: 《海峡时报》, 2013年6月30日)

这些买家可能在鼓励审慎理财的新措施下不获银行贷款。他们当中可能买入多个物业也不足为奇。这个“怕输”的心理是源于贪念,而这些投资者当中,部分可能因而损失惨重。

在过去几年,我不断提醒大家,在新加坡买住宅必须谨慎,除非你是买预购组屋(BTO)或执行共管公寓(EC),又或者是看准很值得买的楼盘。

新推出的楼盘通常把未来价格的涨幅考虑在内。你有没有想过为何新项目的价格比附近公寓高出许多?是否只因为地价较高?因此,买家想在买入新楼盘后,于短短几年来赚钱并不容易,除非楼市仍受疯狂追捧。

J gateway

J Gateway 的484平方英尺鞋盒单位在2013年7月以每平方英尺1,774 元售出,那么每个单位的售价便高达85万8,616元!是属于永久地契吗?不是,只有99年租赁期。没错,裕廊是一个正在发展中的地区,政府有计划把其打造为一个区域中心,但目前以这么昂贵的价钱买屋,一点也不划算。楼价实实在在是把未来可能的涨升考虑在内(这个价钱可能是在若干年后才称得上是合理吧)。

但这些买家在未来几年必须每月偿付买楼贷款(在一个可能会加息的环境下)。请记住,由于公寓还在兴建中,暂时来说,他们还未有任何租金收入。

目前,抵押楼宇销售(即无法供楼而被银行收回的楼宇)正在增加,市场预期由于违约楼宇所覆盖的范围从豪华住宅延伸至市中心的外围地区,因此数目可能升高至2008至09年的水平。那些耐心等候楼价出现调整才进场的人士终于可以获得回报,因为情况很可能进一步恶化。

“新落成的公寓,包括在市中心外围的鞋盒公寓近几个月内也在抵押销售的拍卖会上出现…。有些投资者由于手上持有几个单位,可能没有能力偿还贷款,或者是他们未能够为落成单位找到租客。高力国际(Colliers)的分析师Ng认为,在黄金地段的高尚住宅将会继续成为拍卖会上的焦点。”

资料来源: 《The EDGE》杂志,12月29日 第 CC9页

Property B

很明显,有些地区的市况会比较差。如果你是想为了租金收入而投资产业,我之前提过,最好是买那些在核心以外的中央区(Rest of Central Region,RCR),有数据显示这些地点的楼价比较稳健。但请记住,如果你是以过高的价格买入,你获得的益处也不会多。千万不要以1,774元每平方英尺买入一个在裕廊区的484平方英尺的鞋盒单位。况且裕廊是在市中心外围 (Outside Central Region,OCR)。

“… 仲量联行(JLL)的分析师Ong表示,OCR及核心中央区(Core Central Region,CCR)的租赁市场所遇到的挑战会较大。他认为在市中心边缘或RCR的公寓单位的表现会比较佳。在市中心边缘较接近市中心而价格比较便宜。RCR的租金迄今所蒙受的跌幅为最轻微。”

资料来源: 《The EDGE》杂志,12月29日,第CC2页

当我提到政府决意把新加坡的住宅价格降温,并警告不要低估国家领导层的政治决心时,很多人的看法依然乐观,他们认为强劲的需求将会为价格带来支撑。部长许文远及副总理尚达曼最近表示,楼价依然过高,冷却措施仍会继续实施。

有些人可能还会记得以下2013年10月的情景:

“新加坡第一太平戴维斯(Savills Singapore)的研究及顾问主管Alan Cheong在上星期五于华乐大酒店(Carlton Hotel)参与新加坡管理大学(SMU)应用金融理科硕士课程的校友庆祝活动时发表了自己的观点。”

Cheong先生说:“我认为在排除外来的不预见事件,产业及住宅价格将会继续升高。他的论点是至2015年,本地住宅供应将会过剩的担忧并不存在。

“理由是新加坡的情况是供不应求。”

资料来源: ST Property

(麦美莹译)

 

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