尽管利率预料将提高,但新加坡的房地产投资信托(REIT)应有能力应付利率变化造成的波动。2015年将是难以预测的一年,因为利率将带来变数。

瑞士信贷(Credit Suisse)表示,宏观经济状况和利率都可能为2015年带来变数,基于REIT的财务状况良好,具有防御性质,而且盈利的能见度高(易于预测),因此在2015年的表现应会较为不错。

固定债务减少,减低利率上升带来的风险

瑞信的经济分析师Michael Wan预计利率将在今年略微提高,新加坡10年期政府债券的获益率可能会上升至3%。瑞信认为,债券获益率将会“逐步提高”。

大部份新加坡REIT的债务到期时间相对而言不会太集中,而且多数债务的利率都是固定的。有鉴于此,REIT的管理机构应会有较多时间和空间来推动收入增长,从而抵消利率提高带来的影响,同时令获益率保持在一定的水平。瑞信认为,这将能减轻利率提高对REIT的盈利造成的影响。

富时海峡时报房地产投资信托指数、海指和新加坡10年期政府债券的图表

资料来源:蓬勃专业服务

资料来源:蓬勃专业服务

瑞信表示,从上图来看,过去两年,新加坡REIT的表现与新加坡10年期政府债券获益率的相关性约为90%(左图)。目前,两者之间的差距,与美国在2013年中开始谈退市之前的水平接近。

监管条例在2015年可能有所更动

新加坡金融管理局(MAS)在2014年10月发出了一份咨询文件,目的在于改善新加坡REIT的企业监管水平和透明度。其中提及的建议包括设定杠杆水平的标准(45%)和提高发展限制等等。这些建议目前都还没有定案,投资者应密切留意当局会在何时实行这些措施,因为这将令REIT领域受到影响。

各类REIT的前景

办公楼REIT

办公楼REIT在过去52个星期上涨了约15%,因办公楼面的需求回升,投资者预计租金将提高。这也可能是因为办公楼面的供应量相对不足。但瑞信表示,在它进行了较为深入的分析后发现,办公楼面的需求其实“令人失望”,9M14的净需求只达到FY13数据的43%(下左图)。

新加坡的办公楼面净需求;中央商业区和以外地区的办公楼供应

资料来源:市区重建局(左图);仲量联行,世邦魏理仕,瑞银的预估数据(右图)

资料来源:市区重建局(左图);仲量联行,世邦魏理仕,瑞银的预估数据(右图)

由于全球宏观经济状况不稳定,办公楼面的需求可能受到限制。基于需求将在2016年和2017年增加,瑞信认为市场内应不会出现供应严重不足的情况。基于此原因,瑞信对办公楼REIT采取的策略是“套利”。

零售REIT

瑞信认为,与2014年相比,新加坡零售销售的前景在2015年应会“较为乐观”,它提出的理由包括:

  • 国内生产总值(GDP)预料将提高
  • 薪金增长(新加坡的失业率低,政府实行了人力重组政策)
  • 2015年的经济前景更加“正面”
  • 新加坡庆祝建国50年,可能吸引到更多游客到访,使本地的零售收入增加
  • 新加坡可能会在2015年第四季举行选举,执政党可能采取一些政策并使零售开支增加

但瑞信指出,零售业在2014年的表现不佳,可能会令一些租户整合业务。此外,由于成本上涨及面对人力问题,商家可能会专注于提高每平方尺的销售效率。

左图:各类零售商场月租(主要、次级、郊区);右图:铺位供应(新供应,既有供应)

资料来源:仲量联行(左图);市区重建局,世邦魏理仕,瑞信研究(右图)

资料来源:仲量联行(左图);市区重建局,世邦魏理仕,瑞信研究(右图)

瑞信指出,郊区商场在2014年的表现保持稳定(左图),这与主要和次级地区的情况有所不同。瑞信表示,市区(downtown)商场的基本面看起来最弱(右图),这是因为其供应增加32.5%,可能抵消潜在的需求增长。

酒店REIT

由于新供应出现,酒店的住宿费在近期内可能受压。竞争加剧以及企业需求受全球经济状况影响,业者的每间客房收入(REVPAR)相对不佳,豪华酒店则除外。

与着重于提高住客率的业者(中高档酒店)相比,注重住宿费的业者(豪华酒店)为较值得投资的选择。

2015年的首选REIT

瑞信认为新加坡股市中有一些不错且具有防御性质的REIT,它们的市场地位都较强。在宏观经济面对更多挑战的情况下,业者之间的竞争可能加剧,与较小型的业者相比,大型业者应比较能够面对不利的情况。

凯德商用新加坡信托(评级:表现优于大市;目标价:2.40元)

凯德商用新加坡信托(CapitaMall Trust)的物业组合表现稳定,其75%的购物商场都是以提供“必需品”为主。瑞信指出,即使是在发生非典型肺炎和次贷危机期间,其出租率都保持在98%。

瑞信认为,凯德商用新加坡信托旗下的商场都管理得当,因此其租户应会一直留在这些商场营业。主要的投资风险是投资者可能担心零售销售放缓及租金提高带来的影响。

丰树工业信托(评级:表现优于大市;目标价:1.68元)

瑞信认为丰树工业信托(Mapletree Industrial Trust)值得投资,因为“其风险回报具吸引力,FY15获益率达6.9%”,而它也认为丰树工业信托的每单位派息(DPU)将不错,原因在于:

  • 向裕廊集团收购的物业(JTC Tranche 2)的租约将在2015年8月23日到期,它应能在更新租约时调高租金
  • 资产增值计划和按需求建造(build-to-suit)项目在完成后应会使租金提高
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