经常阅读笔者的部落格应该知道,笔者持守最善房地产信托(Saizen REIT)的单位已经有一段时间。如果你想知道笔者过去的看法,可参阅之前的帖子。

笔者在上回与一些朋友交流时,提出了笔者将最善房地产信托列入三大首选REIT的理由。参与交流活动的几个朋友似乎都因此对这个REIT感兴趣,因为笔者之后收到了三封电邮,询问这个REIT目前的价格是否合理。

要回答这个问题,我们首先要弄清楚一件事:你投资的目的是什么?是要定期取得收入,还是期望单位价格上涨取得资本增值收益?

对于希望单位价格上涨赚取价差的投资者而言,最善房产信托目前是以其净资产值的折扣交易,因此可能具有吸引力。最善房产信托的单位价格为86分,与其约1.10元的每单位净资产值(NAV)相比少了逾20%。而即便与它在去年达到的98分高位相比,最善房产信托依然被低估,尽管日元兑新元的汇率持续下跌。

那我们要先搞清楚,其NAV是否现实,方法就是看它能以怎样的价格卖出其物业。在去年9月,笔者曾提到,最善房产信托卖出了两个物业,售价分别比它们的帐面值高出19%和12.8%。这显示其资产的估值是保守的。在最善房产信托于2015年2月发布业绩时,它宣布它卖出了另一个物业,售价比估值高出16%。

笔者认为,最善房产信托在日本的一些永久地契住宅大楼深具价值。但是,其管理机构是否会释放这些物业的价值,并把收益归还给股东,这就说不准了。最善房产信托是否会进行收购呢?据笔者所知,其大股东Argyle Street Management就希望最善房产信托进行收购

所以,如果你想买入这个REIT,并等待其价值获得释放,那你可能必须相当有耐心,因为这样的情况可能不会发生。然而,最善房产信托每年的每单位派息(DPU)约为6分。以其每单位86分的价格计算,其获益率约为7%。

对于想要获得定期收入的投资者来说,他们必须知道,最善房产信托所取得的收入是以日元计算,其派息则以新元计算。因此,其表现可能会受到汇率变化影响。笔者个人有何看法呢?

日元兑新元在过去两年下跌了不少。笔者认为,日元接下来不会跌得太多,原因包括:

  • 新元也正在贬值,原因是新加坡金融管理局会确保新加坡保有竞争力,而由于油价大跌,新加坡经济近来也面对通缩的风险。
  • 日本政府为了不让其人民受苦,应不会令日元进一步贬值。日本人民目前都面对进口货品涨价的问题。

但投资者也要记得,最善房产信托必须摊还其债务。笔者之前就多次提及这一点。在它逐步摊还债务之下,其债务的本金将减少。在新加坡的REIT当中,似乎只有最善房产信托有这样的特点。

另外,最善房产信托的贷款多属于长期贷款,要到2030年甚至2040年才会到期。REIT进行长期借贷是合理的,因为房地产投资本来就是长期投资。

由于最善房产信托必须摊还贷款,意即它不能将所有收入都派发给股东。但由于其单位持有人之前行使了凭单,它因此取得了一些现金,得以用来派发股息。但在这笔钱用完之后,其股息会有怎样的变化呢?

如果其他条件不变,其DPU可能会减少五分之二,而其获益率到时可能跌至4%。相对而言,投资者其实可以放心。

笔者估计,其DPU减少的情况要在许多年后才会发生,而由于其债务到时将大幅减少,其财务状况势必会变得更好。到时,最善房产信托将能通过贷款收购更多物业,进而使其DPU提高。换句话说,它将在无需向单位持有者筹资的情况下取得增长。

AK Table

有很多事情是我们无法预知是否会发生的。安倍晋三的经济政策是否会令日本经济持续复苏?日本的住房需求是否会增加,进而使出租率和租金提高?日元会不会进一步下跌?这些问题,我们都不会有确切的答案。

但是,有些事情笔者是有明确答案的,这也是笔者为何选择投资于最善房产信托以取得稳定收入的原因。假设这个REIT在几年后出售物业,那笔者将能因此赚到一笔。而无论它是否会出售物业,笔者对能够定期取得收入感到相当满意。

 

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