自从《股市资讯》在2012年专访长益集团(TA Corporation)的管理层后,新加坡房地产市场的动态出现了相当大的变化。私人住宅的销售在2014年跌至6年低位,并预期在今年会进一步恶化,除非市况突然逆转。

可是,长益集团的首席执行总监梁添文对公司的前景依然乐观,并给我们详细解说公司接下来的计划及项目。

多元发展将会是推动公司前进的主要动力,而这个策略是我们今次访谈的主要内容。

扩大业务范畴;创造协同效益

长益集团在进军房地产发展之前,原本是从事建筑业。之后在2012年,公司为其业务组合添加新力军,通过收购Sino Tac Resources来分销高性能的机油及润滑油。Sino Tac Resources是英国石油公司(British Petroleum)高性能机油及润滑油的新加坡独家分销商。

集团的分销业务迅速增长,并通过策略合资进军泰国及缅甸。公司扩大后的分销组合包括了缅甸:蚬壳石油(Shell Petroleum)的汽车、工业及航空润滑油 、GS石油产品 、Iveco 货车及欧洲大陆品牌轮胎; 泰国: Repsol 品牌润滑油 。显而易见,它所分销的产品已不单只是机油及润滑油。

虽然分销业务只占了FY14收入大约5%,管理层有信心这个业务可以成为集团业务的支柱,由于它的扩展空间很大。

除了进军新业务外,长益集团也投资于与其核心建筑业务相辅相成的业务。其中一项发展是在马来西亚柔佛州兴建预制混凝土厂房,后者不但可以满足自身的需求及减少自身项目的成本,公司也计划借助业内对预制组件的需求增加而出售预制产品。

虽然厂房预期在2016年才开始运作,但公司可能提前在4Q15进行生产,并在初步阶段只是应付自身需求。管理层透露,其他公司已经向集团表示有兴趣购买其预制组件,当厂房全面运作后,集团将探讨这方面的交易。

新宿舍带来经常性收入

鉴于建筑及产业发展是以项目为单位,集团因此扩大其宿舍业务,通过其在‘大士南宿舍’(拥有9,200个床位)的62%股权来增加经常性收入来源。宿舍预期在2016年落成,并可为所有行业的工人提供住宿。鉴于每个床位的平均价格为300元,这将为集团每年带来超过3,300万元收入 (假设全部床位出租)。

画家笔下的大士南宿舍, 定于2016年启用

尽管大士的工人宿舍可能供过于求,该区的直接竞争来自两个宿舍,其中一个宿舍在兴建中,预期在2016年至2017年启用,但对集团来说前景依然有利。

首先,市区重建局 (URA)在12个工业区,包括大士在内,暂停发出短期宿舍租约。 另外,人力部宣布自2015年5月起,海事及加工领域的工人不可以在公共单位住宿。还有,直接竞争的其中一个宿舍(在2H14启用)是属于3+3年短期租约(长益集团的宿舍拥有20年期租约)。

上述因素为集团即将启用的宿舍在需求上应会带来支持。

海外发展获得当地伙伴相助

由于新加坡市场的规模受限,因此长益集团的房地产发展业务不断向海外进发,包括中国、泰国、柬埔寨及有计划在缅甸发展。

集团在外国的发展可圈可点。尽管中国房地产市场放缓,集团在大连市首7期(供发售单位2,949个)的城镇项目新加坡花园(Singapore Gardens)已售出超过78%。集团拥有这个项目的25.4%股权。此外,集团在泰国的首两个项目已全部售罄,而第三个正在发展中的项目迄今已售出超过62%。

长益集团在海外的房地产发展项目十分成功,究竟个中有什么秘诀?

梁先生说,集团在海外的发展主要是与当地伙伴合作。事实上,迄今公司所有的海外发展项目均是通过合资进行。

这确实是一个不错的方法,因为当地伙伴对相关市场的情况更加熟识,从而对项目是否可行会给予较佳的意见。公司因此可以节省时间及减低因出错而付出沉重代价的机会。
展望未来,鉴于新加坡的建筑及房地产领域偏软,因此向海外发展对集团的增长扮演着越来越重要的角色。长益集团在未来几年将会把焦点放在柬埔寨及缅甸市场,因为这两个新兴经济体将会提供较多的增长潜能。

尤其是如果缅甸在11月能够顺利举行大选,该国的经济将会加快前进及可能吸引更多外资流入,公司业务也可因此受惠。

项目接踵而来

在访谈中,管理层十分乐意与我们分享其最新的发展项目,该项目是在柬埔寨首都金边的一栋多层混合发展项目,由零售、商业及住宅等多个部分组成。

画家笔下的The Gateway,在柬埔寨金边即将落成的地标性混合发展项目

这个项目名为The Gateway(门户的意思),鉴于其位于连接金边市中心及机场的俄罗斯大道(Russian Boulevard)上,而该黄金地段靠近首相办公室、一栋即将开业的百盛商场、大学及银行等。

长益集团将会首先在台湾,接着在新加坡向潜在买家推出这个项目。台湾人多年来一直投资于柬埔寨,境内成立了许多台湾公司。因此,他们可能对柬埔寨的经济气候有更深入的认识及对投资产业市场更感兴趣。

另一方面,《海峡时报》在6月份的一篇报道指出,新加坡产业投资者正准备踏足较少人熟识的柬埔寨产业市场,但为数不多。本地部分投资者有意瞄准海外市场来取得较佳的回报,因此他们成为了公司的推销对象。

新加坡市场依然重要

虽然把重点放在海外市场,但这不是说长益集团将不再理会新加坡市场。

截至2015年3月31日,公司的建筑订单为2亿9,660万元,交付期延伸至未来24个月。集团意识到本地建筑市场偏软,但它依然会积极参与竞标。在选择项目上却会比较审慎,目标是最少能带来20%毛利率的项目。

除了目前正在进行的项目包括The Skywoods 及Ascent@456外,集团也计划发展在珊路(Shan Road)、一块在其土地库内的永久地段。 长益集团不排除当市场条件合适时,把焦点再次放在新加坡,因为本地依然是公司的重要发展市场。

展望未来,长益集团将会抓紧合并及收购的机会,但会审慎行事。集团目前的负债比为1.4倍 (FY13: 0.8 倍),由于为宿舍项目融资而令净贷款增加,利息覆盖率则维持在健康的6.7倍。
与此同时,手头上的项目应让长益集团在短期内十分忙碌,就让我们拭目以待,看看其多元发展会带来怎样的成果。

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