相信大家都喜欢投资于保健医疗业,原因是这个行业稳健,可抵御衰退及拥有高增长潜能。医疗保健股受到投资者的热捧,尤其是全民牙医集团(新加坡)(Q&M Dental Group(Singapore))历来的表现有目共睹。问题是,医疗保健股目前的估值昂贵(基于它们的本益比),令许多人望而却步。

等等,医疗保健业者需要医院来运作,那么,为何我们不投资于提供医院的房地产投资信托(REIT)。先锋医疗产业信托(First REIT)是新加坡第一家医疗保健REIT。

公司简介

先锋拥有总共16个产业,12个在印尼;3个在新加坡及1个在韩国。 尽管公司是在新加坡上市,但其超过95%的收入是来自印尼。

先锋的产业价值:蓝色为新加坡;橙色为印尼;灰色为韩国。资料来源:公司

在2014年,印尼推出全面医疗保健系统来覆盖医疗保健开支,并至2019年让2亿5,000万人受惠,这意味着,越来越多人会利用政府的医疗保健系统,尤其是要求较高服务质素的中层阶级。换句话说,先锋所收购的新医院将会迎来更多的收入及商机。

收入以千元计算,绿色为百汇生命房地产投资信托;深蓝为城市酒店信托;浅蓝为先锋医疗产业信托。资料来源: http://www.stockflock.co/company/advanced/aw9u

先锋在过去5年连续取得收入增长。每单位派息(DPU)也符合预期,每年增长3.29%。收入增长自上而下为盈利提供贡献,从而惠及投资者。大部分房地产投资信托的收入增长不会这样高,因此让我们来看看其背后的原因。

每单位派息(单位为‘分’)。资料来源: 公司2014年报

公司大部分的增长是归功于在过去几年其组合添加的新产业,包括在巴厘岛、雅加达西马图庞(Simatupang)及西爪哇省普哇加达(Purwakarta)的施乐安医院(Siloam Hospital)。REIT增加资产及收入的主要途径是当其保荐商把发展项目出售给其REIT。因此,要评估先锋的增长潜能,我们首先来看看其保荐商力宝卡拉瓦卡(Lippo Karawaci)。

力宝卡拉瓦卡是印尼的大型产业集团,它拥有超过30个医疗保健产业,而先锋获得优先收购这些产业的权利。这意味着先锋具有添加优质医疗保健产业的潜能,而其增长之路将会是一片光明。

股息

以8月3日的1.40元交易价计算,其股息获益率为5.7%。单从股息获益率(dividend yield)来看(图中的数据是基于7月31日的价位),它比百汇生命房地产投资信托(拥有伊丽莎白医院及鹰阁医院)更具吸引力 。医疗保健公司不属于周期性股,因此与酒店REIT相比,医疗保健REIT的估值较高,但股息获益率较低。

股息获益率,浅蓝为先锋医疗产业信托;深蓝为城市酒店信托;绿色为百汇生命房地产投资信托;红色为腾飞酒店信托。资料来源: http://www.stockflock.co/company/aw9u

租约

先锋另一个有利因素是它拥有长达10.8 年的租约期! 这对为被动收入作出投资的人说很重要,因为股息派发比较稳定。换句话说,先锋每年的派息最低限度不会减少,这是一个像债券的REIT。

加权平均租约满期为10.98年。资料来源:公司2014年报

先锋不单拥有长期租约,它也有一个让投资者受惠的租金架构。先锋收取的租金收入为新元,因此它不会受到印尼盾贬值的影响。先锋的投资者不用太过担心印尼盾贬值。话虽如此,如果印尼盾长期走低,租户可能无法应付租金升值。

印尼资产的租金架构:
– 基本固定租金
– 每年租金加幅 (2x 新加坡消费物价指数百分比增幅,最高为2%)
– 额外可变动增长,与印尼资产总收入挂钩

资料来源:公司2014年报

融资

先锋的负债比大约是33%,大部分债务是属于固定利率或与利率掉期对冲。直至2017年,先锋不需要进行融资。它拥有健康的借贷,即使利率在短期内大幅上升,先锋最低限度在短期内不会受到影响,也不会令派息大大受损。

负债资本比。资料来源: http://stockflock.co/company/aw9u

总结

先锋在8月3日以1.40元交易,让其本益比为11.5倍,而股价与账面值比(P/B)为 1.37倍。

对 REIT来说, 普遍认为利用P/B来估值比较合适,因为本益比受到合理值增减影响。以1.37倍而言,先锋肯定不是最便宜的REIT,但它可能是十分稳健的REIT。

此外,其保荐商力宝卡拉瓦卡可以为其未来增长给予支持,让其理所当然地成为一个像债券般的REIT。长期而言派息也将会不断增加。

左边是本益比;右边是股价与账面值比,图表数据是利用7月31日的数字。资料来源:http://stockflock.co/company/aw9u

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