不久前,AK与一名读者就房地产投资信托(REIT)这个话题闲聊。

那名读者是“F”,以下是他们的谈话内容(稍为经过编辑)。AK尝试用Mee Siam(马来炒米粉)摊来解释房地产投资信托的“最高”及“最佳”表现不可相提并论。

F: AK,你好!我读过你张贴的新加坡REIT及宝泽安保工业(AIMS AMP Capital Industrial REIT)的文章。 鉴于工业领域的展望比较保守及新加坡经济下滑,我相信它们必定会受到一些影响吧!你有什么看法?

AK: 受影响?你是指它们的单位价格,抑或是它们的运作?你所提到的“工业领域的展望比较保守”又是什么意思?还有,新加坡经济下滑,是在哪方面?

F: 我是指它们的运作 — 租金可能不会维持最佳效益,以及它们的应收账也会受影响。

AK: 何谓“租金的最佳效益” ?

F: 出租率达到100%。

AK: 那是最大的出租率。

F: 最大不就是最佳吗?

AK: 不是。

F: 不是?? 但为何你想看到有空置单位?

AK: 我也不是这个意思。

F: 啊,我觉得有点困惑了。

AK: 如果你拥有一个卖Mee Siam的摊位,而你可以每天炒1,000碟Mee Siam,并以每碟1元出售。但如果实际上,顾客愿意付出2元来购买一碟Mee Siam,你是否获得最佳利润?

F: 不是。

AK: 那么如果卖2元一碟,而每天大约卖800跌,是否效益会较佳?

F: 是,但如果我可以卖2元一碟,每天卖1,000碟,那就更好。

AK: 那当然。但我想指出的是,全面出租不一定是等同最佳表现,两者可能是不一样的东西。

F: 但管理层认为在未来的财政年度,表现可能较弱,你有何看法?

AK: 管理层自然有办法应付。迄今,它们的表现不错,我希望它们会继续交出好成绩。作为投资者,我们的任务是监察。只要公司的表现令我们满意,我们便有理由继续投资。什么才是好表现则视乎我们希望从投资得到什么。如果你对投资感到不安,那最好就是离场。

F:我想知道如果收入可能下跌,它们的股价会走低吗?它应该是物有所值,但我不肯定哪个价位进场最好。

AK: 推测股价最好都是投机者自己拿定主意比较好。

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