以不久前公布的第三季国内生产总值(GDP)预估数据来看,新加坡成功避开了技术性衰退,但第三季的经济增长只有1.4%,为三年来的最低水平。尽管经济放缓,辉立证券(Phillip Securities)可考虑将两个工业房地产投资信托(REIT)纳入投资组合中。

制造业放缓

第三季的主要制造业数据显示工业活动持续放缓。基于经济增长可能持续停滞不前,新加坡金融管理局因此再度控制新元升值的速度。

经济前景不佳,商家料不会拓展业务

由于制造业在过去三个季度放缓,全球经济状况不明朗,预料商家在近期内将不会拓展业务。一些租户在租约到期时,可能会选择租用较小的铺位,甚至决定不再续约。REIT领域的租金预料将持续下跌。

维持租金是关键

新加坡在第三季避过技术性衰退,对工业REIT而言是好事。辉立证券指出,在分析REIT的表现时,主要要看管理机构留住租户及维持租金的能力。

辉立证券认为,物业较新以及拥有工业园或特别建筑物的REIT,比较能够将租金维持在一定的水平。

2个值得投资的工业REIT

一、速美商业空间信托(Soilbuild Business REIT)—评级:累积;目标价:0.91元

辉立证券认为,工业园的楼面供应量将不足,因为2016年之后暂时不会有新楼面出现,租金将因此而提高。

速美商业空间信托的出租率高

截至2016年6月底,速美商业空间信托的出租率为99.8%,第三季的出租率则为98.7%。其分租物业(Eightrium和Tuas Connection)的楼面全数出租,West Park BizCentral的出租率则为95.1%。

租约在2015年到期的净可出租楼面面积(NLA)占11.8%,其中7.3%的NLA在第三季更新了租约或找到了新租户。

可能收购新物业

速美商业空间信托一直以来主要是靠收购来提高每单位派息(DPU)。公司最早是在1Q14收购Tellus Marine,最近则在2Q15收购了Technics Offshore,其DPU在这段期间持续增加。若公司要使其DPU保持着相同的增长速度,它就必须在接下来的两个季度内收购物业。

估值

若与其他拥有工业园的REIT比较,速美商业空间信托的估值相对偏低,与市值较高的工业REIT相比,其历史获益率也较高。基于这两个因素,其价格有望上涨。

 

二、凯诗物流信托(Cache Logistics Trust)—评级:累积;目标价:1.11元

辉立证券认为,若要投资于新加坡的物流中心,凯诗物流信托仍是最佳选择。第三季的工业活动放缓对公司影响不大,因为租约将在第四季到期的NLA只占2%。

DPU有望提高

凯诗物流信托最近宣布它收购了一座位于澳洲昆士兰的货仓。这是它在澳洲的第四个货仓,将从2015年11月开始带来收入。公司与DHL共同投资设立的DHL先进供应链区域中心也将从2016年1月起带来收入。这些物业应会使公司FY16第一季的收入和DPU提高。

历史估值偏低

凯诗物流信托目前的估值接近历史低位。其价格净资产值比为1.06倍,约为-1个历史标准差。其目前的获益率超过8%,在近期内应不会下跌。

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