联储局加息的可能性越来越大,新加坡房地产投资信托(S-REIT)所面对的逆风也越来越强劲。 这个领域的基准指数 – 标普新加坡REIT指数,本年迄今下跌了11.4%。

资料来源: 标普道琼斯指数;标普新加坡REIT本年迄今图表

可是,这个领域的一些新发展或会带来触目的改变。S-REIT 的3个新趋势可能是令这个市场出现转机的因素。

1. 并购行动

上个月,最善房产信托(Saizen REIT)获得一个收购其资产的献议,收购价高于其交易价及物业估值价。 这可能会令S-REIT 市场掀起另一轮的并购潮。较小型的REIT(少于5亿元)可能会成为并购目标。

此外,市场对新加坡产业存在着需求。在出售亚洲广场第一大厦(Asia Square Tower 1)的商议落空后,其业主贝莱德(Blackrock)正与另一名潜在买家商谈;而凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust)也把旗下的河滨坊(Rivervale Mall)出售给一家私人证券行。在市场买入整个组合的产业而不是个别产业可让投资者迅速在市场上建立自身的地位。普洛斯(Global Logistic Properties)在美国收购黑石旗下的工业地产基金IndCor的物业也是采取相同的策略。

收购新加坡产业的数目提高将会令S-REIT的股价上升,由于它们的产业价值将会增加。

2. 新债务条例

新加坡金融管理局 (MAS) 为限制REIT的贷款顶限定出新条例。这项新条例取消之前的两级杠杆,并把所有REIT的贷款限制在45%之内。目前,所有REIT均符合新条例。

资料来源:辉盛(FactSet); S-REIT的负债比

新条例令这个领域带来新的融资趋势。自从新条例实施后,腾飞房产信托(Ascendas REIT)及吉宝房地产信托(Keppel REIT)均发行了永久证券。由于后者属于证券而不是贷款,因此,它们不受新条例监管。

鉴于永久证券的性质(无限期回报日),这些证券将会集中于资本庞大的REIT,或者是那些拥有强大保荐商的REIT。小型REIT及保荐商名气不大的REIT将会利用发行附加股来筹资。

看重回报的投资者现在有更多选择,因为预期市场会出现更多永久证券。

3. 利率提高

资料来源: TradingEconomics;联储局利率

由于害怕联储局将会加息,S-REIT本年迄今的估值下跌了11.4%。基于联邦公开市场委员会(FOMC)的最新显示,联邦基金利率很可能在12月升高。

如果真的加息,市场的不肯定因素将会消除。随着对加息的敏感度减低,市场会以不一样的角度来看待REIT。有些REIT在面对长期下降压力后已相当物有所值。

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