美国联邦储备局主席耶伦表示,12月还是有可能会加息(自2006年以来首次)。

随着加息随时会启动,新加坡银行同业拆息(SIBOR)实际上从年初开始便慢慢地向上爬。SIBOR是本地浮动抵押利率市场的基准。事实上,3个月SIBOR利率已经从1月份的0.46%翻了一倍有多至11月份的1.07%。

证券市场中将会受到加息影响的领域很明显会是房地产投资信托(REIT),后者通过证券及债务拥有房地产或为房地产融资。

加息带来的最直接影响是REIT的借贷成本将会增加。由于借贷在REIT的运作中扮演着重要的角色,当融资变得越来越昂贵的时候,REIT的扩张计划可能会受到限制。此外,随着再融资成本升高,REIT的派息可能会受压。

话虽如此,这是否意味着投资者应把手头上的REIT抛售,并避开REIT?

那倒不必!

原因是新加坡REIT在过去几个月事实上下降不少(由于害怕美国即将加息)。我们认为一些我们心仪的REIT变得相当物有所值。

防守型投资者

名称(类别): 凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust) (零售)

凯德商用新加坡信托(CMT)是首个在新加坡上市的REIT,以市值而言,它是最大型的新加坡房地产信托(S-REIT)。它在全岛拥有16个商场(不包括滨河坊广场(Rivervale Mall),但包括在新加坡来福士城(Raffles City Singapore)及西城大厦(Westgate)的股权)。

或许有人会质疑一个零售REIT真的可以成为防御型股吗?在细看下,原来CMT超过一半的商场是位于市区外,这些商场主要是为附近居民提供日常必需品 (杂货、食物及药物等),而无论经济好坏,人们还是需要购买这些物品。

此外,余下的商场大部分是位于市中心有利位置,十分靠近地铁站或者是与地铁站相连,因此人流十分高。

CMT也持有凯德商用中国信托(CapitaLand Retail China Trust)的股份,我认为这对CMT来说是一个优势,因为投资者可涉足中国经济及人民币。在过去3年,人民币兑新元一直在上升,而虽然中国的增长预期放缓,但我依然相信这个庞大的经济体具有很大的潜能。

还有就是,自2002年以来,CMT的表现一直向好,并拥有强大的保荐商CapitaLand(凯德集团)作为后盾,因此,CMT是一个不错的投资选择。

5年PB(股价与账面值比)范围 /目前 PB: 1.01 – 1.43 倍 / 1.01 倍(基于11月27日的1.88元收盘价)

收益率 (过去12个月): 5.8 %

第二选择: 先锋医疗产业信托(First REIT)(医疗保健)很明显是一只防御型股,它在印尼拥有多家医院。医疗保健REIT的加权平均租约年期比其他类别的REIT长很多。外币兑换风险也减低,由于它所收取的租金是以新元计算。可是,其中一个障碍是最近有消息传出,这只股可能会转移到印尼上市,所以它不是我们的首选。

中等风险投资者

名称 (类别): 凯德商用新加坡信托(CapitaLand Commercial Trust) (商业)

商业 REIT 领域近来遇到不少逆风。办公楼S-REIT需要面对的挑战包括新加坡经济放缓、美国可能加息及供过于求的情况逼近 (在2016年估计市场将会添加450万平方英尺办公楼空间)等。

话虽如此,凯德商用新加坡信托 (CCT)在经过一些调整后,再次变得甚具吸引力。

CCT在市中心拥有10个商用产业 (包括新加坡来福士城及CapitaGreen的股权) 。与其他办公楼REIT比较,CCT的租户相对多元化,而它在银行及金融领域(周期性)组合的比重也较轻。

资料来源: 公司

虽然CCT组合的3Q15出租率年比下跌3.1%至96.4%,但这个数字依然高于市场的95.8%出租率 (CBRE(世邦魏理仕)整理)。

CCT的负债比为30.1%(截至9月30日),在S-REIT当中属于低水平。CCT的借贷空间大约为13亿元才达到40%的负债水平,让它有机会进行并购来取得增长。CCT的管理人在债务管理方面也十分谨慎,其83%的总债务均为固定利率。

投资者如果稍为愿意冒多一点风险,CCT目前的估值提供了一个不错的进场良机,但大家必须注意的是,它目前面对的逆风不可能在短时间内消失,而其上涨的动力也似乎有限。

5年 PB 范围/目前PB: 0.62 – 1.1 倍/ 0.75 倍 (基于11月27日的1.30元收盘价)

收益率 (过去12个月): 6.6 %

高风险投资者

名称 (类别): 辉盛国际信托(Frasers Hospitality Trust) (酒店业)

辉盛国际信托 (FHT)在2014年上市,可说是S-REIT的新成员。它的组合包括遍布在5个国家(澳洲、日本、马来西亚、新加坡及英国)的13个产业(7家酒店及6个服务型公寓)。

酒店业是一个波动较大的领域,鉴于它面对不同国家的风险、季节性因素、以及环球经济的表现。可是,我们注意到在主合约下,FHT资产拥有一个固定的租金架构,因此提供了下滑的保护。此外,可变动租金部分提供了上涨的空间,后者根据个别产业的表现而变动。

与本地为主的酒店业REIT相比,如华联酒店信托(OUE Hospitality Trust)及远东酒店信托(Far East Hospitality Trust),我们认为FHT的组合拥有多元地域的优势。
FHT从并购商机取得增长的机会很大,鉴于它从其保荐商星狮地产(Frasers Centrepoint)及其策略性伙伴TCC Group购买产业时拥有第一优先权。

展望未来,随着本地酒店业复苏及其新加坡洲际酒店(InterContinental Singapore)的资产提升工程在2016年2月完成,FHT可能会更上一层楼。

然而,FHT的表现依然可能受到明显风险的冲击,包括外汇兑换风险(盈利来自多国货币,但以新元派息) ;旅游需求可能因恐怖袭击的威胁而减低及经济放缓。

随着FHT估值接近历来低位及拥有8.6%收益率,风险胃口高的投资者可考虑进场。

5年 PB 范围/目前PB: 0.83 – 1.1 倍/ 0.85 倍(基于11月27日的0.73元收盘价)

收益率 (过去12个月): 8.6 % (从2014年7月14日至2015年9月30日调整至12个月)

市场对加息的本能反应

虽然大部分REIT的估值开始变得吸引,但投资者应避免把所有资本一次过投放在REIT。当加息成定局时,预期市场会出现一些本能反应。因此,投资者到时或许可以更低价格进场或平均投资成本会下降。

与此同时,投资者应记住,加息对REIT市场来说不是世界末日,尤其是预期加息将会以渐进步伐前行。谨慎行事是好的,但投资者目前不应过度担忧。一旦联储局开始加息后,我们便可看到较明朗的市场走势。

文章链接:http://cj.sharesinv.com/20151130/12926/,所有文章均为本网站原创,转载请注明来源,作者信息并保留文章链接。

-->