新加坡企业城市发展(City Developments)创立于1963年,也是新加坡最大的房地产业者之一,在投资者中无人不晓。因此,其股价在最近因本地及全球产业市场疲弱而下跌也令许多人步步为营。城市发展的股价从10.95元的52周高位滑落了35%至2015年12月11日的7.12元。

本地市场低迷

市区重建局(URA)公布的3Q15最新房地产数据显示,私人住宅产业价格指数下降了1.3%,租金指数则下跌0.6%。新加坡私宅价格自其在2013年9月的高峰回落了8.2%。

截至3Q15末的未完工私宅(不包括执行共管公寓)供应量为5万8,348个单位,其中2万2,456个单位依旧无人问津。未完工的执行共管公寓数目为1万4,540个单位,其中6,897个单位仍未销售出去。

商用物业也不能幸免经济放缓所带来的冲击,但比住宅项目好些。办公楼的售价下降0.1%;租金下跌2.9%,上个季度(2Q15)是下跌2.6%。零售楼面的售价在2Q15和3Q15分别下降0.5%和0.3%,租金则分别下降0.5%和2%。

宏观因素

鉴于社区骚动及人民不满,新加坡政府收紧外劳及移民政策,所以新永久居民的人数从2008年的多达7万9,167人大幅度减少,并从2010年起一直保持在3万人的水平以下。外籍工作人士的增幅在2011至2012年之间达到7万7,000人的高水平,之后于2014至2015年之间减少至2万3,000人。人口增长放缓使到新加坡住宅产业需求下降。

自2009年起,新加坡政府因楼价飙升而实施各种楼市降温措施。其中四个最具影响力的措施是卖家印花税调整、买家须支付额外的印花税、更严谨的抵押贷款每月偿债比例及效应显著的总负债比例要求。这些措施令大部份炒楼者撤出私宅市场,同时也令海外投资者却步,从而控制了产业价格的升势。

持续面对逆风

如果新移民人数依旧偏低,新加坡私宅价格或会进一步下跌,由于将陆续完工的私宅(包括执行共管公寓)数量庞大及未售出的单位也不少。

目前楼价的调整比数年前的急升局面已经缓慢下来,因此当局不太可能在短期内放松措施。然而,倘若这些措施意料之外地放宽,我们认为产业价格将不会恢复其高升的趋势,因为炒楼者和投资者将持观望态度,以防出现新措施。

寻找新商机

城市发展最近投资3,000万澳元进军澳洲房屋市场,这也是其这十年来在澳洲的首个房屋项目。预期这项投资的发展总值约为2亿7,500万澳元,但与公司的38亿元收入和7亿6,960万元净利相比,是小巫见大巫。

不过,公司此举意味着它正积极地把海外收入来源扩大。公司也可能会在澳洲作进一步投资,由于它最近指出,布里斯本的住宅市场依旧诱人,因为当地的房屋价格比其他澳洲城市更为大众化。

酒店业务支撑营业额

世界旅游组织(World Tourism Organization)的最新数据显示,2015年首八个月的国际旅客人数增加了4.3%,由于到访欧洲的旅客提高5%。亚太区的国际旅客上升4%,并由旅客人数增多7%的大洋洲领先。到访美国的国际旅客则增加4%。

国际旅客人数增长对城市发展而言是个好消息,因其酒店部门带来的贡献占其FY14总收入的44.6%。其酒店部门在多个地域市场均有业务,并在2015年迎来了更多的国际旅客,各个地域市场所占业务比例分别为美国28.8%、欧洲24.4%、新加坡19%,以及纽西兰和其他亚洲市场为27.8%。

估值

城市发展于2016年的增长动力可能唯有来自海外投资。鉴于国际旅游维持增长,我们预期城市发展的酒店部门将为公司带来有力的稳定收入。

按公司目前的7.12元股价及其截至2015年9月30日的9.53元每股净资产值而言,不容忽视的是公司并没有把其投资产业的重估价值考虑在内。以目前市场上普遍的10.25元目标价估计,公司股价的上涨空间为44%。

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