许多人都在谈论美国联邦储备局加息对新加坡股市会有何影响。实际上,美国加息对股市的影响可能不会太大,而过往的情况都显示股市甚至会上涨。

但我们应尝试从更多角度来看待加息课题。比方说,新加坡银行间同业拆借利率(SIBOR)在联储局加息之前就已经上升。这意味着什么呢?

3个月SIBOR是用来设定房贷利率的标准,它在美国宣布加息后略微上升了0.001%至1.13375%,但这已是去年同期的2.6倍。3个月SIBOR上升的其中一个原因是联储局终于加息,而联储局已表明它可能会在2016年继续加息。由于大部份房贷是以浮动利率计算,私宅市场将会因此承受压力。

3m SIBOR

资料来源:新加坡金管局及ABS Singapore

利率提高,意味着拥有房屋的人士每个月要偿还的款项将增加。这对他们来说可能会是一个严重的问题,因为随着房屋空置率提高,私宅的租金可能持续下跌。

无法偿还贷款的人士将被迫卖掉房子,或被银行收回房子。

Source: Stock & Vacancy of Private Residential Units, URA

新加坡私宅存量及空置率;来源:市区重建局

近年来,许多新加坡人都买私宅来投资,希望可以通过收租支付房贷,同时获利。一些投资者可能以20%的最低首期付款买入了多项物业。

住宅这些私宅的大部份都是外国人,因为逾70%的新加坡人都是居住在由建屋发展局(HDB)兴建的政府组屋。由于政府鼓励企业聘用本地人,减少可在本地工作的外国人人数,租赁市场的需求正持续减少。

Source: Pipeline Supply of Private Residential Properties, URA

新加坡私宅供应量;来源:市区重建局

然而,市场上的供应量仍在增加。市区重建局(URA)预计本季将会有6,296个单位竣工。市场在明年预料会增添2万7,149个单位。

与此同时,新加坡其中两家本地银行的不良贷款(NPL)水平都在最近一季提高。基于它们持续提高为减记(write-down)拨出的准备金,它们预计NPL将进一步增加。

换句话说,就连银行都预计一些人可能无法偿还房贷。

对房地产投资者来说,市场前景似乎变得越来越黯淡。

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