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2016年即将到来,但似乎我们在新的一年里将会面对不少问题,包括原油及商品价格低企;美国将持续加息;以及中国经济增长放缓。随着市场可能会更不明确及反复无常,投资者如果选择较多防御性投资,可能会带来更大的回报。

组合稳健及具地利优势

星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust,以下简称FCT)是两家以新加坡为中心的零售房地产投资信托 (REIT)之一,它目前的组合拥有6个购物商场。细看之下,投资者可能会注意到,FCT所有商场都是位于市中心外,这刚好令其能够创建一个‘防御性’的组合。

虽然本地经济今后可能会面对压力及消费者在开销上或许会更加审慎,但市中心外的商场所受到的冲击或会不大,由于它们大多侧重售卖日常必需品、提供服务及涉足餐饮业,即我们所归类的日常开销(non-discretionary spending)。

此外,FCT的两个最大型商场也在其所营运的地区占有策略性地位或‘垄断’优势。

在义顺地铁站旁的纳福坊(Northpoint)是整个义顺区(包括卡迪、义顺及实里达下段)的唯一商场。新加坡统计局的资料显示,义顺区的人口(截至2015年6月30日)超过20万人。

因此,纳福坊的人流总是络绎不绝,在午饭时间、放工后及周末更是挤得水泄不通。

位于兀兰(新加坡人口最多的住宅区之一) 的长堤坊(Causeway Point)刚好毗邻巴士转换站及地铁站。与区内小型商场比较,长堤坊拥有一家戏院及其他大型租户包括冷藏公司(Cold Storage)、美罗百货(Metro)、阁室(Courts)及日本优衣库(Uniqlo)等,因此它能够吸引大量人潮。由于商场靠近新加坡至新山的关卡,它也受到来往新加坡及新山两地的旅客欢迎。

财务稳健,DPU自上市后每年持续增长

FCT的组合起初只拥有三个商场 (艾格坊(Anchor Point)、长堤坊、纳福坊),之后在2010年至2014年添加了油池坊(Yew Tee Poin)、勿洛坊(Bedok Point)及樟城坊(Changi City Point)。
FCT也在老旧商场进行资产提升,以确保它们能保持竞争力及可以为其带来较高的租金。

FCT不断努力通过并购及本身的优势来取得增长,并反映在其过去多年来的表现上。从FY10至FY15,它的总收入及净资产收入分别以10.5%及10.3%的年复合增长率稳定增长。
尽管零售市场相对偏软(2015年首10个月不包括汽车的零售销售,有6个月呈跌幅),FCT组合的整体出租率也能维持在96%(截至2015年9月30日),而FY15的续租租金调升率平均达到6.3%。

财务方面,FCT拥有健康的资产负债表,其截至9月30日的负债比为28.2%。相对低的负债比意味着FCT有很多空间来通过并购取得增长,它可以从保荐商星狮地产(Frasers Centrepoint)及从外部进行收购。特别值得一提的是,位于榜鹅(Punggol)的水滨坊(Waterway Point)将于2016年开业,星狮地产拥有后者三分之一股权,似乎这个位于市中心外的项目也适合注入FCT的组合中。

至于债务到期问题,有些投资者似乎对FCT在2016年到期的债务(占38.7%,达到2亿7,800万元)有点担忧,鉴于美国开始加息,从而可能令其借贷成本增加。但FCT为这些债务再融资可能不成问题,而我们也不觉得其借贷成本会显著增加,鉴于公司的规模庞大及获得保荐商的支撑。

大部分投资者把资金向REIT投放是为了其所派发的稳定股息,而FCT在这方面肯定不会令投资者感到失望。自2007年起(上市后的第一个完整年度),FCT的全年每单位派息(DPU)便一直在增加,至FY15达到每单位0.11608元。

FCT chart 1

估值吸引;获益率相当不错

在美国于12月17日加息前的几个月,新加坡REIT整体遭到抛售,令富时海峡时报房地产投资信托指数(FTSE ST REITs Index)从10月尾至12月中下跌了大约8.1%,而FCT也难以幸免。

现在来看,这不失为一个买入我们多只所喜欢的新加坡REIT的大好良机。

FCT在12月24日的收盘价为1.835元,这意味着其股价与账面值比 (P/B)为 0.96倍,接近其5年P/B 范围(0.94 倍至1.51倍)的最低端。从历来数据来看,我们注意到这是FCT罕有地以低于账面值交易的例子。

FCT chart 2

事实上,从FCT及凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust)来看,这两个以新加坡为中心的零售REIT 通常是以高于账面值交易,这可能是因为自上市以来,它们的表现十分出色及它们拥有一个强大的组合。

以1.835元价位而言,FCT是以过去不错的12个月获益率(6.3%)交易,因此,尽管在市场动荡期间,投资者也可获得经常性股息收入。

可能带动FCT在未来走高的因素包括樟城坊的租金收入提高(尤其是当市区线第三期的博览中心站开始通车后);纳福坊资产提升计划(在2016年3月开始动工);以至通过并购来取得增长。

虽然2016年的续租租金调升率比预期低可能会带来一些下跌风险,但FCT的表现预期保持稳健,因此我们认为目前的估值是一个不错的进场良机。

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