stockpicks_C普洛斯(Global Logistics Properties)是一家提供现代物流设施的领先服务商,其物流设施组合遍及中国、日本、巴西和美国,面积为4,800万平方米,价值330亿美元。

集团拥有并管理自家物流设施,它透过提高其租赁比率、租金增加,以及在多个地区为客户提供物流设施来取得收入增长。集团亦从发展活动中受惠,同时其不断增长的基金管理平台通过脱售集团的物业来回收资金,从而为集团的长期增长给予支持。

集团目前在中国、日本及巴西等市场占据领导地位,它所持的份额分别占中国、日本及巴西各市场五大业者合计市场份额的67.8%、36.7%和51.1%。

截至2015年12月24日,集团的股价已从2.47元年比下滑14.2%至2.12元,同时也从其2.86元的52周高位滑落了25.9%。

租赁表现强劲;客户集中风险低

集团在2Q16的新租和扩租面积年比上升51%至180万平方米,其平均租赁比率则按季提高1%至93%。国内消费依然是推动集团业务增长的主要因素,集团90%的全球物业组合是以国内消费为基础。

在最近发布的盈利报告中,集团表示其在日本的发展进度良好,普洛斯日本发展企业(GLP Japan)的发展项目已有90%售出或预租出去。集团在这一季度签署的新租约和扩租合约的面积年比增加208%至32万2,000平方米,与终端客户签订的直接租约也从两年前的20%提高至40%。

中国业务虽占集团总业务的58%,但集团的客户集中风险相对较低。集团的最大客户京东(JD.com)在集团总租赁面积占据的比例仅为3.7%,尽管集团的租赁面积从2万7,000平方米增加逾13倍至35万8,000平方米(FY12至FY15期间)。

虽然集团的2Q16盈利保留比率(retention ratio)减低10个百分点,但其物业租金提高4.7%,租赁比率也增长1个百分点至89%。尽管中国的经济前景疲弱,集团预计其FY16租赁比率仍将介于88%至89%。

策略合作

集团于2015年12月完成收购中储发展(CMSTD)的15.5%股份。在这项合作下,双方将设立一家合资企业,负责在中国发展物流设施,集团和CMSTD将分别持有该合资的49%及51%股权。这家合资预计将投资超过36亿人民币,在中国130万平方米的可建筑用地上进行发展。集团将可藉由与CMSTD合作获取地皮,从而扩大其在中国的业务。

集团的其中一项策略是以客户的需求为依据,而其目前的客户网络持续推动业务增长,中国业务的新租约有77%是来自既有客户。由于电子商务业不断扩展,电子商务业的客户所租赁的空间以86%的年复合增长率增长, 该领域的客户在集团总租赁面积占据的比例则从FY10的4%上升至目前的24%。集团在中国的十大客户(按租赁面积计算)中,有五家从事电子商务业务,它们包括京东亚马逊(Amazon)百世物流(Best Logistics),这三家企业的客户来自消费品与电子商务行业。

日用消费品相关领域的客户过去五年在集团的中国总租赁面积占据的比例维持在40%以上,而电子商务业预计将成为集团的主要推动力,同时拥有日用消费品业的稳固客源将削减下行风险。

GLP Nagareyama项目

集团于2015年10月宣布,它在日本首都圈流山市进行其最大的发展项目GLP Nagareyama,总投资成本为4亿9,000万美元,面积为31万9,000平方米。

透过在日本的首座全面综合供应链物流设施,集团持续提升物流产业发展的标准。客户已对GLP Nagareyama表示有浓厚的兴趣,该项目的需求量比其可供租赁面积多出三倍。但鉴于日本的建筑成本较高,集团已把预期的发展利润率降低到20%至25%。

随着GLP Nagareyama开始动工,集团预计将可达到其FY16发展开工率目标(29亿美元)的44%。

不断增长的基金管理平台

截至2Q16,集团所管理的资金总额上升至270亿美元,而在计入GLP US Income Partners II基金的46亿美元之后,其基金管理规模预计将增长至320亿美元。基金管理业务的1H16收入提高51%至7,400万美元,占集团FY16预估基金管理收入(1亿5,000万美元)的约一半。值得一提的是,集团仍有100亿美元的未收资本(uncalled capital)可动用。

集团基金管理业务的表现强劲是因为机构投资者积极投资,进一步加强了集团集资的能力,让它可在适当的时候把握良机。

风险

由于在中国有大量的投资,如果中国的国内消费放缓,集团的预估收入增长将受到影响。

集团面对一些外汇风险,人民币、巴西雷亚尔(Real)及日元汇率若有波动,集团以美元计算的预估盈利将可能出现偏差。

估值

由于中国和日本缺乏现代物流设施,这两个地区的租金将可能提高,集团或许也会取得重估收益。

随着中国的发展因政府政策改变而放慢速度,我们预计FY16来自中国发展项目的贡献将减少,而集团将于1H17之前确认更多来自发展项目的贡献。

集团截至2Q16的每股净资产值为1.77美元(约2.55元),这只股在2015年12月24日以2.12元收盘。目前,3.09元的市场平均目标价显示集团的股价具有45.8%的上升空间。

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