我有幸获邀参观宝泽安保资本工业房地产投资信托(AIMS AMP Capital Industrial REIT,以下简称AA REIT)在新加坡西部的4个产业,由于这个房地产投资信托(REIT)是我的投资组合中最大的投资,因此在确定这是一个私人造访后,我马上接受邀请。

在穿梭各个产业期间,我们交流了以下心得:

1. 随着新加坡工用产业供过于求,我对货仓的空置率最为担心。很明显,AA REIT花了很多资源在产业上,由于这个领域充满挑战,未来的挑战也可能加剧。不然的话,我认为AA REIT的表现实在不错。

2. 当然,我们都听说有不少本地公司搬迁至长堤对岸,以受惠于柔佛较便宜的土地。在依斯干达特区,企业遇到的最大挑战是找到合适的员工。那里土地很多,但人力不足。因此,放眼未来,对新加坡工用产业的需求依然存在。

3. 当我们投资于房地产投资信托时,产业质素是我们关心的因素之一。AA REIT不单只在买卖产业时十分挑剔,在分析哪一个现有产业可从资产提升计划(AEI)中获益时,它也会精挑细选。我同意AA REIT管理层在管理产业组合方面很积极用心。

4. 在一个加息及租金偏软的环境中,AA REIT有没有计划保留一部分可分配收入来令负债水平降低?事实上,AA REIT的负债水平不算很高(约为32%),但预期产业估值将会下跌的情况下,负债水平将会升高。管理层的回覆似乎是宁愿把100%可分配收入派发,因为任何保留的可分配收入,甚至只得5%或10%都需要缴付企业税。

5. 鉴于目前的利率相对来说依然很低,管理层有没有可能作长期再融资?在今年后期将会有一个中期票据到期,后者的利率为4.9%。管理层解释,长期债务的利率可能较高,而短期债务的利率较低,因此,两者之间需要权衡利益。我希望AA REIT发行新的中期票据,利率低于4.9%更有意义。

以下是AA REIT 的一些产业图片:

8 and 10 Pandan Crescent

8 and 10 Pandan Crescent

20 Gul Way

20 Gul Way

30 & 32 Tuas West Road being redeveloped.

30 & 32 Tuas West Road being redeveloped.

Another 20 Gul Way in the making!

Another 20 Gul Way in the making!

1A, International Business Park.

1A, International Business Park.

以下是获得绿色建筑标志金奖 1A International Business Park的图片:

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这个工作环境肯定很舒适。

我不能够与大家分享全部的交流内容,主要是因为我的记忆力已经不及从前,但我深受在造访中所见所闻鼓舞。

房地产可以带来可观的收入来源。可是,不是所有人都有能力直接投资于房地产。

就算我们有一、二百万,我们都不可以投资于多个房地产来减低集中风险。但投资管理完善的REIT可以解决这个问题。
虽然我从来都没有参与过AA REIT的股东常年大会(AGM),但在留意他们一路以来的表现,我可以说AA REIT是一个管理不错的房地产投资信托,因为它没有忽略投资者的利益。

我很高兴在这次造访中证实了我的观点。

请注意:这不是一篇付费的广告文摘

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