之前的文章中,我们讨论了一些值得注意的重要经济因素。接下来,我们将会与大家一同看看亚太区的房地产,并与大家分享我们对这个领域的看法。

我们依然认为新加坡及香港的部份REIT(房地产投资信托)是以净资产值(NAV)的很大折扣交易,但依我们对利率前景的看法,这并不合理。这些REIT可能为我们提供不错的投资良机。

房地产前景

香港、新加坡及台北的租金在2015年纷纷下滑。新加坡及台北的楼价也回落。 我们的独家分析显示,这三个经济体的置业负担比率(楼价除以收入)均达到历来高位。楼价增长放缓或适度调整可让家庭收入赶上,从而令房屋市场长远来说比较健康。

这三个经济体的银行体制及整体贷款结构均属于稳健,尤其是与1997年的情况相比。因此,如果把经济因为其他因素而大幅放缓的可能性排除在外,楼价增长放缓应不会对经济体带来系统性风险。

日本及澳洲拥有最多中期商机,因为与其他华语经济体相比,它们正处于经济周期的初段。澳洲对外国投资者来说特别吸引,鉴于许多资产的资本化率(cap rate)比区域其余地方来得高。

优质资产目前是以5.5%资本化率交易,比历来平均相对较高。可是,次级资产继续以高于7%资本化率交易,因此引起许多海外投资者的注意。

领域展望

许多经济体的零售产业持续受压。网上零售是最明显的竞争者,但很多产品正在改变它们的经营模式。虽然网上零售不会完全取代实体零售店,但在许多市场中(从美国至澳洲) ,网上零售主导了大部分经济体的零售消费增长。

电脑的发展一日千里,它改变了许多业务如何利用娱乐产品来适应其业务上的需要。举个例子,互联网分流(Internet streaming)目前成为了输送电影、音乐及录像游戏的正式渠道。
有些公司也通过在云端伺服器演算来提供先进建模(advanced modelling)及分析套件(analysis packages),让业务客户不需要安装及维持自身的强大伺服器。

亚太区第一个数据中心REIT 便在今年于新加坡上市。我们期待未来有更多与资讯科技相关的房地产出现。

另一方面,办公室市场在我们所覆盖的大部份市场里预期保持强劲。外国公司对香港及新加坡办公室的需求增加,由于许多公司持续在亚太区扩展业务。

东京、悉尼及墨尔本的办公室市场也出现稳定及强势需求。

投资者锦囊:多元组合;考虑亚太区的REIT

安泓投资认为,整体而言,亚太区的REIT市场在2016年将会甚具吸引力。由于环球经济重心转移至发达市场的增长,房地产及REIT市场的商机可能与之前几年有所不同,因此投资者应细心考量,重新平衡组合来取得最大收益。

我们建议投资者在一个多元组合中保持一部分现金。

如果投资者经验丰富,不妨考虑可以带来重大回报的特定及有理念的主题投资。我们也建议投资者避免不必要的风险集中,尤其是那些由非金融因素产生的风险。

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