英国中央银行的副行长康里夫爵士(Sir Jon Cunliffe)于2016年2月9日在英国地产联合会年度房产投资大会上演讲,其演讲主题是金融周期和家庭债务。

本文从其演讲内容中摘录了一些重点,并为打算购屋或投资房地产的读者提供三个启示。

何谓金融周期?

康里夫爵士指出,金融周期(financial cycle)就是人们借贷的款项逐渐增加、资产增值、信贷条件放宽的过程。金融周期结束时的情况未必是不好的,但在金融周期达到高峰时,往往会引发金融危机或偿债能力减低的问题。

金融周期的时间颇长,从一个高峰到另一个高峰,平均历时15年。

启示1:金融周期时间长,财务规划要想得长远,不能只考虑一、两年

对于打算贷款买房子或投资的人来说,除了要考虑首期付款和每月供款的金额,还要考虑房贷利率变动的问题。

理论上,我们的收入会随着年龄增加,所以即使房贷是以浮动利率计算,我们也应该有能力负担。

但理论终归是理论,在一开始贷款买房子时,我们就应该先考虑,当房贷利率调整时,我们的经济状况会如何(比如其他开支会不会增加),确保自己在利率变动的时候能偿还债务和应付生活所需。

贷款数额固定,而资产的价格却会变动

英国中央银行副行长康里夫爵士

英国中央银行副行长康里夫爵士

康里夫爵士在演讲中提到,在金融周期中,随着资产价格上涨,家庭债务收入比也会提高。简单来说,随着房地产价格上涨,家庭的贷款数额与收入的差距会拉大。

重点在于,贷款的数额是固定的,但资产的价格却会变动。如果家庭的收入减少,债务负担将变得更加沉重。

启示2:要确保自己有能力偿还贷款

所以,贷款购屋的人必须确保自己不会承担太多债务,把卡债、车贷、房贷控制在自己能够应付的水平。

我们可参考“28/36原则”来控制负债水平。“28”是指与房屋有关的开支(包括房贷供款、房屋保险、产业税、管理费),不应超过家庭收入的28%。“36”则是指家庭的总负债(包括房贷、车贷、卡债)不应超过家庭收入的36%。

房地产泡沫造成的经济衰退较为严重

康里夫爵士指出,有许多实际例子显示,在房地产泡沫之后发生的经济衰退往往较为严重,其中一个原因是许多家庭都会减少开支,把钱用来偿还债务。

启示3:留意房地产市场的动向,未雨绸缪

即便你做了长远的打算,也依照“28/36原则”来控制负债水平,但我们仍可能受到整个大环境影响,在经济不景气的时候失去工作,或者收入减少。

所以,贷款买房子的人应该准备一笔储备金,确保自己能在失去工作时继续偿还房贷。有办法的话,平时就应尽量偿还多一些本金。

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