步入2016年第二季中段,新加坡交易所主板很可能终于迎来今年第一个首次公开售股(IPO)–宏利美国房地产投资信托( Manulife US Real Estate Investment Trusts (REIT),以下简称宏利信托)。

宏利信托的每单位定价是0.83美元(1.371元)(预示发售价高端),这个预计可集资4亿7,000万美元的IPO将会是新加坡近两年来的最大型集资活动。

公开售股预期在5月18日截止,并将会在5月20日开始交易。关于这个IPO的几个重点概括如下:

1. 首个在亚洲上市的纯美国办公楼REIT

宏利信托的初步组合中,包括了三个拥有永久业权的办公大楼 (全部属于甲级,其中一个是组别中的冠军产业) ,它们分别位于美国洛杉矶 (加利福尼亚州), 尔湾市(加利福尼亚州)及亚特兰大 (乔治亚州)。如果成功上市,宏利信托将会是在新加坡及亚洲首个上市的纯美国办公楼REIT。

高力国际(Colliers International)的一份独立估值报告指出,宏利信托组合的资产估计价值7亿9,900万美元。

2. 第二次尝试在新交所上市

其实这是宏利信托第二次尝试在新交所上市。它在去年7月计划在本地上市,但由于环球市场动荡及市况疲弱,抑制投资者的胃口,因此未能成功。

除了发售给机构投资者及大众的3亿9,660万个单位外,基石投资者包括主权财富基金阿曼投资基金、马来西亚资产管理公司Fortress Capital Asset Management、以至瑞士信贷及星展集团的私人银行客户也同意以献售价认购总共1亿6,950万股。

3. FY16及FY17的预期收益率分别为6.6%及7.1%

从招股书得悉,2016年的预期派息率(基于献售价)为6.6%(年度化数字),而2017年的预期派息率为7.1%。以每单位0.78元净资产值计算,宏利信托单位的股价与账面值比为1.06倍。

值得注意的是,按照宏利信托的政策,2016年及2017年将会把可分配收入全部派发,之后将会把可分配收入的最少90%派发(正如其他新加坡REIT一样)。

以下是本地一些商业REIT的数字比较:

manulife A

投资者应注意,招股书列出的收益率为预估数字,实际收益率将视乎多个因素,包括实际总收入、产业开支、利率及外汇走势。

4. 从租约附设的租金调升机制而来的自然增长

截至2015年12月31日,组合的出租率达到96.5%,而加权平均租约期(基于净出租面积)为5.7年(中位数)。

宏利信托组合有99.1%租约(基于净出租面积)附设租金调升机制。

据报道,80.2%租约的年度租金调升率为2.5%至3.5%之间;18.9%租约拥有中期或定期加租条款,这些加租机制为REIT提供一些可见增长。

由于全部资产均在美国,宏利信托很可能受惠于美国经济复苏。因此,它为那些希望能投资于美国或对美国复苏有信心的投资者带来一个投资机会。

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