1Q16业绩检讨

虽然新加坡房地产投资信托(S-REIT)的1Q16业绩大致符合预期,但负面因素比预期来得大。自然增长面对不少挑战,由于平均出租率年比下跌0.6%及季比下跌0.7%。续租租金调升率逐渐下降,从1Q14的双位数字跌至1Q16的7%。

零售REIT
零售REIT在今年第一季的表现好坏参半。市区外围的REIT录得轻微增长,由于新收购项目带来新贡献或从续租租金调升带来自然增长。

办公楼REIT
市场与平均现有租金的差距继续收窄,而续租租金持续向上调整的趋势将进一步把差距收窄。此外,虽然办公楼空间的规模缩小,但新需求持续从科技、媒体及电讯领域涌现。

工业REIT
物流信托在今年第一季的表现平平。联昌国际(CIMB)及德意志银行(DB)预期物流信托的盈利将面对压力,由于空置风险增加。此外,物流信托的净利权益幅度继续受压,由于改建为多租户的大楼持续增加。

酒店REIT

2月份到访新加坡的旅客年比增加12.7%,但酒店REIT的每客房收入并没有提高。平均而言,酒店REIT在今年第一季报每客房收入年比下跌2%,而每单位派息年比下跌了8.6%。

话虽如此,新加坡REIT依然值得策略投资者考虑,原因有三。

1.  S-REIT在平均估值以下交易
以本年迄今的表现而言,富时海峡时报房地产投资信托指数上升3%;海峡时报指数下跌5%;富时海峡时报房地产控股及发展指数下跌10%。

以估值而言,REIT领域的12个月远期股息获益率为6.7%, 而其平均数为6.3%。它也在以0.93倍CY16F股价与账面值比交易,平均数为1.04倍。

Source: CIMB

资料来源:联昌国际

2. 市场已经把加息考量在内
与10年期债券收益率相比, S-REIT是以470个基点差价交易,比370个基点平均为高。这意味着市场可能已经把预期加息的因素考虑在内。

Source: CIMB

资料来源:联昌国际

3. 展望未来– 通过并购来取得增长
随着自然增长欠奉,DB认为REIT很可能会增加收购,因此在未来6至12个月,这个领域的焦点将会是向海外市场进军。

鉴于大部分REIT将会考虑进行收购,为这些收购项目融资是关键,尤其是鉴于金融管理局把负债比顶限调整至45%。

DB 及 CIMB建议投资者把焦点放在那些于海外市场拥有较大规模业务的REIT。它们也看好那些在海外有重点扩张计划的REIT。

投资锦囊: 不妨考虑买入的4个防御型REIT

1. 吉宝数据中心(Keppel DC REIT)
吉宝数据中心的主要动力是来自收购保荐人的T27资产,融资额预计大约为2亿2,000万元,并可令每股派息增加4%。

尽管负债-资本融资为30-70,但 DB预期有关注资可带来收益。DB 预期吉宝数据中心未来12个月的总回报率为16%。

买入,目标价为1.18元

2. 吉宝房地产信托(Keppel REIT)

KeppelREIT-CBD

尽管办公室市场遇上逆风,吉宝房地产信托的积极租赁策略把2016年到期的租约减至最低的3%。它今年将可继续享有续租租金调升,表现也将较同行出色,由于在未来一两年到期的租约有限,而其现有的租金平均偏低。

CIMB预测吉宝房地产信托未来12个月的总回报率为10.7%。

买入, 目标价为1.08元

3. 腾飞房地产信托(Ascendas REIT)

jinqiaocity - AREIT

在工业信托而言, DB比较喜欢商业园及高科技园,而不是工厂及物流。腾飞房地产信托在工业信托中是分析师的首选,由于它在澳洲实行的策略很明智,而其拥有的工厂及物流资产较少。

由于改建的多租户大楼的出租率提高、FY17可能兴建新建筑及澳洲Stadbroke Street 62号租出(收购时是空置物业), DB预测腾飞房地产信托组合的租金增长率为1至2%。

买入,目标价为2.35元

4. 丰树大中华商业信托(Mapletree Greater China Commercial Trust)

由于其在香港的又一城购物商场继续享有不错的租金调升率,尽管租户销售及购物人流放缓。虽然CIMB预测未来的续租租金不会很高,由于香港零售市场面对不少挑战,但CIMB依然预期又一城商场的续租租金会上调。CIMB预期丰树大中华商业信托在未来12个月的总回报率为21.6%。

买入,目标价1.12元

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