在经济学中,四大生产要素(factors of production)分别为资本(capital)、人力(labour)、土地(land)和企业家精神(entrepreneurship)。

拥有土地,就能兴建楼房,让人们居住、经商、工作。拥有房地产,就能通过收租取得固定收入,或者在价格上涨后卖出,以赚取利润。

小时候玩“大富翁”(Monopoly)这个游戏的时候,我们都会尽量买地,然后在自己的土地上建房子或酒店,成为“地产大亨”,增加收入。

这个游戏能令我们知道拥有资产(asset)的重要性。

靠REIT达成儿时梦想

有句话说:“理想很丰满,现实很骨感。”

小时候,我们都梦想成为地产大亨,长大之后才发现,一个人要同时拥有那么多土地、楼房,不是一件那么容易能达成的事情。

由于投资市场中出现了房地产投资信托(REIT),我们能在一定程度上实现儿时的梦想。

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REIT是什么?

《华尔街日报:金钱与投资完整指南》(The Wall Street Journal: Complete Money & Investing Guidebook)这本书为REIT下的定义是:

买卖和经营有地房产的公司。
A company that buys, sells and operates land properties.

这个定义略嫌简单,但也说明了REIT的本质。REIT是拥有房地产的基金,投资者可在股市中购买REIT的单位(unit),REIT会定期把从这些物业取得的收入派发给单位持有人(unit holder)

REIT可按它们拥有的物业分成不同种类,如购物中心、酒店、公寓、医院、办公楼、工业物业、数据中心(data centre)等等。

投资于REIT的好处

《华尔街日报》的专栏作家Ken Brown在其最近的一篇文章中指出,REIT的工作基本上就是收取租金,然后转交给投资者。

根据规定,REIT必须将至少90%的应纳税收入(taxable income)派发给单位持有人,才能拥有免税资格,所以它们能为投资者带来相对稳定的收入

与直接购买房地产相比,投资于REIT所需的资金较少。投资者也能轻易地在股市中卖出REIT的单位,房地产则没有那么容易变现。

REIT表现最佳,基金经理却不买?

Ken Brown在其文章中引用了摩根资产管理(J.P. Morgan Asset Management)的数据并指出,自2000年以来,美国REIT的年均回报为12%,在各类型资产中表现最佳。排在第二位的高收益债券的年均回报为7.9%

然而,大部份主动式管理基金(actively managed fund)却没有持有REIT。这可能与REIT的本质有关。

REIT的表现视经济状况而定

Ken Brown表示,REIT的表现往往视经济状况而定。经济好时,REIT就会上涨,反之则下跌。

这道理很简单。当经济状况良好,人们自然需要地方办公、做生意、居住、留宿、吃饭、购物、存放货物等等,当办公楼面、铺位的需求增加,业主就能够加租,提高收入。

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反之,当经济状况欠佳,一些租户可能解约,业主在更新租约时也可能必须调低租金来留住租户。新加坡的零售REIT目前就因为零售业的状况不佳而面对挑战

主动式管理基金要靠选股(stock picking)取得较高的回报以出位,REIT因此不太受基金经理青睐。

利率变动对REIT影响大

《华尔街日报:金钱与投资完整指南》一书指出,理论上来说,当利率(interest rates)上升时,REIT的吸引力就会减低,因为较安全的国库债券(Treasury bond)可带来的回报将提高。

利率变动也会影响REIT的利息成本(interest cost)。REIT一般是靠借贷来谋求增长,星展唯高达(DBS Vickers)在去年8月时就预测,基于业者的营运前景不明朗,如果利率提高,新加坡REIT的收入增幅,可能赶不上利息成本的增幅,这将使它们的每单位派息(DPU)减少。

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常见词汇

一些人在阅读REIT的英文分析报告时,可能会搞不清楚一些词汇的意思,比如:

Positive/negative rental reversion = 业主在更新租约时加租/减租
(写报告的人一般会用 “rental reversion”这个词来说明租金的变化)

DPU/yield accretive acquisition = 会使每单位派息/获益率增加的收购交易
(REIT进行收购当然是希望DPU或获益率增加吧?)

AEI (Asset enhancement initiative) = 资产增值计划
(其实就是进行装修,以在将来提高租金)

Anchor tenant = 主要租户
(能帮业主吸引到其他租户及人潮的店家,如百货公司、超级市场、食阁、电影院)

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