这篇文章是由杨书健撰写

房地产投资信托(REIT)是否应该投资外国资产一直引来很大的争议。成功的REIT可以通过投资海外产业来扩大它们的组合,从而为投资者带来更大增长。在某些情况下,如果投资适宜,海外资产可以令收入回报提高及增加风险调整回报(risk-adjusted returns)。从利率周期的角度来看,就好像新加坡的利率上限(cap rate)目前来说大大低于澳洲,从而令新加坡REIT在澳洲市场投资占了很大优势。

此外,有些REIT选择在海外市场上市。举个例子,多个香港REIT在新加坡双边上市,主要是为了历史原因。新加坡及香港股市也有来自中国及印尼的REIT,其中有些只是作为一家外国公司在本地上市,正如其他行业一样,因为上市REIT的管理团队是位于资产所在地点。这些REIT选择在外国上市理由是可以接触更多投资者或寻求更佳的监管制度

不过,房地产是一个地区性业务。一个在国内市场十分成功的REIT未必拥有一个完善的管理架构,让其可以从投资外国市场中获利。这个例子在零售业中尤为显著。

许多设立自身REIT制度的国家会为国内的上市公司提供税务优惠。在法律上,REIT是一个授权工具,让其可以拥有房地产及分发租金收入。当美国在1960年通过第一个REIT法规时,首要目的是创立一个工具,让其现金流及回报与拥有一个收租物业大致相同。

给予REIT的税务优惠愿意是为抵消税务负担。因为,在没有任何税务优惠下,按照法律,股息税将受到双重课税(第一次是当REIT申报收入,第二次是当REIT股东收到股息)。税务抵消(tax neutralization)让REIT现金流需要缴交的税款可媲美私人收租房产所需要缴交的税款。外国REIT或许不能享受这项税务优惠 。

普遍来说,REIT营运商可以透过两个途径来向海外扩张。

首先,大型跨国REIT通常会把焦点放在几个国家。举个例子,Westfield是澳洲一个十分成功的零售REIT,它主要是把焦点放在美国、英国及巴西。在外国多个地点拥有业务让REIT可以为其资本策略取得足够的弹药,同时也可以推动其建立其起一个强大的管理团队去应付不同的市场。

那些十分成功的REIT,它们在海外的运作可与当地最大的竞争者媲美。为让一个庞大运作的开支变得合理,REIT将需要在每一个它决定建立业务的国家拥有一个足够竞争力的庞大组合。这往往意味着尽管它觉得一些国家在经过详细分析下可能会取得不错的回报,但也不可以贸贸然作出投资决定。

另一个向海外扩张的方法是经营海外REIT子公司。举个例子,马来西亚一些REIT是由上市新加坡公司或它们的子公司管理。纽西兰最大的三个REIT 中也有一个是由澳洲管理。在这些情况下,REIT子公司需要遵守总公司所在国的REIT协定,并获得相关的税务优惠。此外,如果REIT子公司的架构适当配合,也不失为一个避开某些国家对外资持有权限制的好方法。

正如上述提到的大型跨国公司例子一样,子公司在海外的运作团队也必须有能力应付当地的管理,并听从总公司给予的整体指挥。在海外投资是房地产领域的一个自然增长方式,而REIT有多种方法来实施它们的投资机会。投资者想涉足于海外房地产业,不妨考虑投资于在本地上市的外国REIT、在国际市场拥有物业的REIT及外国REIT子公司

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