北京华联商业信托(BHG Retail REIT)于2015年12月上市之前,BHG在人们眼中只不过是本地一家百货公司那么简单。孰不知BHG乃中国零售巨头北京华联集团(Beijing Hualian Group)旗下中国上市子公司北京华联商厦股份有限公司(Beijing Hualian Department Store Co)(BHDS)的百货公司品牌。

北京华联集团成立于1993年,主要经营购物中心、超市和奢侈品百货公司,以及涉足于国际零售合作关系。BHG目前是中国商务部所支持的15个大型零售企业之一,亦是国际百货商店协会International Association of Department Stores委员会中的唯一中国成员。

因此,北京华联商业信托(以下简称为“公司”)的物业组合主要包含位于中国的零售物业,其保荐人为BHDS。在新加坡,零售物业正面对增长放缓的挑战,要为投资者带来可观的回报也不容易。那么,投资于公司是否能从中获得更理想的回报呢?

有力后台

为替公司首次公开售股设立初步的物业组合,BHDS把五家优良的社区零售物业注入公司。这些物业分别座落于北京、成都、大连、合肥及西宁等高增长城市,总楼面面积合计为26万3,688平方米。

公司也享有向BHDS收购多13个零售物业的优先权,可借此添加79万5,542平方米的楼面面积。若公司决定不收购任何一个物业,BHDS才会把该物业公开给其他潜在买家收购。

公司也将能间接地从北京华联集团的广大网络中受惠,包括能够接触到H&M及优衣库(Uniqlo)等国际品牌。公司将能更轻易地为旗下购物中心招得同个商家在超过一个购物中心内设店,以及接洽到广受欢迎的品牌,以提高其购物商场的形象及人流。这有助于提高公司旗下物业的估值,同时带来更高的租金收入。公司在这方面似乎已见一些成果,按2016年6月30日的初步重估结果来看,公司物业的总值从一年前的6亿零509万元上升至7亿7,400万元。

仍有举债空间

房地产投资信托(REIT)的一个重要环节乃其举债能力。众所周知,REIT举债是为了资金周转或进行收购项目,但偏高的利息开支或许会蚕食净产业收入,尤其是在面对租金受抑制的低迷期。在新交所上市的REIT当中,公司的负债比率非常低,其总债务与资产比率为29.4%。

因此,公司具备十分宽松的空间来承担更多债务,以收购更多物业。按条例,本地上市REIT的负债比率不许超过45%。这意味着,公司仍能借贷1亿零400万元的资金来进行收购项目。

中国消费市场可带动增长

尽管全球经济放缓,中国仍能在2016年上半年取得6.7%的增长。与此同时,中国城市居民的人均可支配收入(disposable income per capita)及零售业销售额都与日俱增,分别攀升了5.8%及10.3%。

中国的增长趋势对公司而言是利好因素。根据十三五规划(2016至2020年),中国希望其城市化的速度从56.1%加快至2020年的60%。而在经济与社会发展蓝图下,人均收入增长目标为每年6.5%。

另一个对公司增长前景有利的因素是,中国正逐渐转向通过国内消费来带动经济增长。根据中国商务部的数据显示,中国零售业销售额将继续每年强劲增长约10%,并在2020年达到7万2,000亿美元的产值,也将在2018年超越美国,成为全球最大的零售市场。

并非一切都好

虽然以上所讨论的因素似乎都令人认为公司各方面都向好,但并非如此。公司自上市以来的股价下跌了25%至每单位0.60元。2016年10月份的平均成交量马马虎虎而已,每日仅仅约有5万单位易手。

不容忽视的是,若非母公司兼策略性投资者北京华联集团承诺在议定期间不收取全额股息,从而提高散户投资者所获股息,公司的股息获益率实际上不会那么诱人。按每单位0.80元的招股价计算,公司的FY16预估股息获益率只有4.5%。

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在2015年12月刚刚挂牌时,公司是以其每单位0.80元的净资产值交易。如今,其0.60元的股价比其净资产值低了25%,令它成为新加坡上市的38只REIT及信托股当中估值折扣极大的一只股,尽管其1H16的年度化股息获益率为不错的7%(按2016年6月30日的0.74元交易价而得出)。

相对而言,业务与公司最相似的凯德商用中国信托(CapitaLand Retail China Trust)目前的股价约为1.60元,比其净资产值高出2.9%。而凯德商用中国信托的年度化股息获益率却是较低的6.7%(按2016年6月30日的1.61元交易价而得出)。

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对管理人寄予厚望

北京华联集团有待至2021年才会完全享有其应得的股息,而公司在其上市之后一年内的派息政策为100%。假设其2H16的派息保持在0.0285元,按其目前的0.60元股价计算,股息获益率为偏高的9.5%(不包括北京华联集团应得的0.1%股息)。

当北京华联集团开始收取全额股息时,公司的管理人必须能够把租金收入提高,同时回馈投资者。或许这还言之过早,因为公司的首份全年业绩报告仍未出炉,就让我们拭目以待吧。尽管如此,如果投资者认为这只股的增长潜力大于其风险,或许可考虑把它纳入投资组合中。无论如何,其股价比净资产值大幅度低出25%应足以作为保障。

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