美国总统大选出乎意料之外由特朗普当选,更令人意想不到的是道琼斯工商指数在大选前的跌幅一瞬间便被收复并屡创新高,至2016年12月7日更冲上19,549 点历来高位。

特朗普主张亲商及亲市场的态度似乎将可以推动美国的增长势头持续,SI研究因此为大家报道了以下可从美国增长中受惠的宏利美国房地产投资信托(Manulife US Real Estate Investment Trust,以下简称宏利)。

业务简介

宏利是一个在新加坡上市的房地产投资信托(REIT),它的组合主要是在美国各地的办公室房地产。它是在2016年5月20日于新加坡交易所上市,招股价为0.83美元。其组合目前拥有3个办公楼产业,分别是在洛杉矶的Figueroa;在尔湾的Michelson;以及在亚特兰大的Peachtree,总净可出租面积为180万平方英尺,组合估值达到8亿1,320万美元。

业务表现及前景

宏利公布了令人满意的3Q16业绩,与分析师的预期相符。尽管总收入比预期低1.1%,但净产业收入(1,760万美元)实际上比预期高出1.5%,主要是因为产业营运开始下降。因此,可分派收入比预期高出5.8% ,为每单位0.0201美元

展望未来,美国对商用房地产的需求将持续强劲,由于供应有限但需求高。宏利的优质办公楼均位于美国大城市的黄金地段,出租率高达97%,而美国市场的平均出租率只得87.5%。加权平均租约期限(WALE)为6.1年。 我们预期宏利未来几年的可分派收入保持稳定及稍微增高,鉴于其现有99.2%租约已经附带加租条款。宏利的另一个优点是其负债比只得34.7%,让其有足够的借贷空间来进行更多收购。

Source: Company Factsheet

资料来源:公司

主要风险

随着特朗普建议减息及增加基建开支,通胀可能会提高,再加上就业数字比预期佳,联储局很可能在今年最后一次议息会议(12月13日至14日举行)中提出加息。加息对REIT将会带来负面冲击。首先,加息会令REIT的负债成本增加,从而令它们的净利及可分派收入下跌。另外,加息令REIT相对来说吸引力较低(假设股息维持不变),因此REIT的股价可能受压。

那么如果加息,与同行比较,宏利的表现将会如何

宏利目前的负债比为34.7%,截至2016年9月30日,总负债为2亿9,600万美元。所有债务均为定期利率,加强平均年利率为2.46%,因此,我们认为加息对宏利的利息开支所带来的影响很少。 自从特朗普当选后,REIT领域近几个星期出现一连串调整,可能是因为市场对加息预期提高。但在这个期间,宏利的调整不大,下跌的幅度大约只有5%,相比富时海峡时报房地产投资信托,后者下跌大约7.5%。这证明了宏利可能在业内较能抵御加息的威胁,全因为其积极及审慎管理其资本。

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估值

宏利在上市时表示,至2017财政年度,它将会把100%可分派收入派作股息,之后最少把90%派作股息。基于2017年的预期可派息收入及截至2016年12月8日的0.825美元股价,它的2017年预期派息获益率为7.1%,而其他在新交所上市的商业REIT的平均获益率大约为7%。 此外,基于宏利在2016年9月30日的每单位净资产值为0.84美元,其目前价位反映了它的股价与账面值比大约为1倍,后者也算合理。

Manulife graph

总结

投资者如果对美国经济前景看好及想投资美国的商用房地产,同时又想获得不错及稳定的股息而不需要缴付30%预扣税,宏利可能是不错的选择。可是,由于宏利是一个房地产投资信托,如果利率出现变化,它将受到短期波动,因此这只股比较适合长期持守。

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