亚洲城市的其中一个特色是密度很高。以同面积相比,亚洲城市的人口密度往往比北美或欧洲为高,其中一个主要原因是日本及亚洲四小龙的有利发展引来共鸣。

在第二次世界大战后,日本是亚洲首个发展及建造巨型城市的经济体,并且十分成功。香港及新加坡(单一城市经济体)被逼跟随这个发展模式,经济发展也一日千里。其他国家因此也效仿这个发展模式。

对政府来说,城市密度越高,意味着经济规模越大,令基本服务的每用户成本越低。高密度城市的人均碳排放量也越低。

对高密度城市来说,知识型工业可从较多的互动中受惠,而提供本地服务的工业也将会有更多的客户。这意味着城市密度越高,经济基底也越强大,这说明了为何一些西方城市也开始提高其密度。

高密度城市可以生存是因为其基建发展。城市的运输网络,像道路、铁路及地铁决定了有多少人可以经常在这个城市中走动;而其公用事业网络,包括水、电、电话及今时今日的互联网支配了生活在这个城市的人民的生活素质。

经济活动也取决于基建发展

一个城市的业务活动也视乎其基建发展。举个例子,一个与地铁站连接的商场可以吸引更多访客。一个数据中心如果没有足够通讯连接,其可以储存及处理的数据将会受限。

因此,目前及未来的基建计划将会大大影响一个房地产项目的长期价值。
其中一个房地产投资策略是跟随基建发展。从宏观层面来看,这意味着投资者应对城市及国家陆续而来的发展计划更加注意。

澳洲就是一个很好的例子。在经合组织(OECD)国家中,目前它所宣布的 基建计划是最大宗(以项目价值而言),这反映了澳洲在人口增长及吸引新业务方面充满信心。

很明显,房地产及基建可能会过度兴建,尽管如此,在良好基建环境中拥有一个资产总比在一个没有良好基建的环境中拥有资产。

预先购买资产来取得额外回报

从微观层面来看,跟随基建计划来置业往往需要在基建完成前购买资产。 举个例子,当一个地铁站在兴建时便在附近购买房产通常会为你带来额外回报,尽管在短期内会有点不方便。

有时候,这个投资策略会与其他主题相提并论。举个例子,东京房地产目前处于涨势,部分原因是受到2020奥运会所刺激。 奥运主题通常会吸引投资者看准那些将会因为奥运而兴建基建的地区。

此外,重新使用一些旧基建也会有利可图。就好像多个城市包括墨尔本及香港把码头区重新发展为高端住宅或办公楼。

这些项目通常会包含很高的清理成本,由于几十年来积累下来的污染(当这些地盘还是码头的时候),不过,发展商还是有办法从中获利,因为这些地区一般上已经拥有不错的道路网络连接。

总结

基建可以为土地添值说明了为何一些政府开始愿意通过价值获取模式(value capture model)来为公共基建计划融资。举个例子,伦敦横贯铁路(Crossrail)就是一条正在兴建的新铁路,它可以连接伦敦的两端。

价值获取模式会向那些在新铁路站附近的产业发展商及业务机构收取利息,因为它们将可从基建项目中获益。这个融资模式是否受到欢迎还需拭目以待,但它肯定了房地产项目可从基建发展中获益。

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