房地产投资信托(REIT)在新加坡很受欢迎,可能是因为新加坡人喜欢买房地产,又或者是它们可以带来经常性收入。

相信后者的因素占大多数,REIT在很多方面与债券相同,当然,许多蓝筹股也具备债券的特色。

有趣的现象

当市场可能加息时,蓝筹股的股价就好像债券价格一样,可能会下跌,而当市场预期减息时,这些公司的股价可能会上升。

不过,REIT对利率的升跌可能更为敏感,因为,买入REIT的投资者会常常评估他们将获得的收益,而不是资本的涨升。

因此,当市场预期加息时,REIT的股价可能会下跌,而跌幅之大或许不成比例。

具吸引力的REIT

因此,很重要的一点是当REIT的估值相当吸引时,便要趁机买入,它可以提供不错的安全边际(margin of safety)。

且慢,何谓具吸引力的估值? 通常我们会留意其获益率,这是一个快速及简易的方法。

条例规定,REIT需要最少把90%可分配收入派作股息,因此主理人不可以自行决定给予单位持有者多少回报。

目前,新加坡REIT的获益率中位数大约为7.2%,比整个市场的股息获益率大约高出一倍。

规模大小重要吗?

小型REIT的获益率一般上高于大型REIT。大型REIT是指市值通常超过20亿元的REIT。

大型REIT的获益率中位数大约为5.9%。凯德商务产业信托(CapitaLand Commercial Trust)及报业控股房地产信托(SPH REIT)的获益率大约为5.7%,比REIT市场平均获益率低大约五分之一。

另一方面,小型REIT的获益率大约比平均高出五分之一。举个例子,凯诗物流信托(Cache Logistics Trust)及AIMS房地产(AIMS AMP Capital Industrial REIT)的获益率分别高达9%及8.7%。

因此,从获益率来看,小型REIT似乎比大型REIT便宜。

另一个估值方法是看看买一块钱的资产需要付出多少。目前,平均而言,买一块钱的资产大约需要付出86分。换句话说,REIT是以它们的净资产值的14%折扣在交易。

大部分REIT都是以折扣交易,大型及小型REIT的分别不大。

盈利能力

我们还可以看看REIT每赚一块钱,我们需要付出多少,不过,一般用来比较价格及盈利的方法似乎不大适用于REIT,原因是一般的会计原理或许不能够准确代表REIT的真正表现。它们从营运而来的现金可能是一个更好的准则。

新加坡的REIT每获得一块钱现金,我们需要支付大约13元。有趣的是,大型和小型REIT在这方面的分别不大。

意料之外

直觉上,我们会认为大型REIT应该更受资金充裕的机构追捧。大型投资者通常会比较喜欢买入大型股,因为流通量较高。

不过,在新加坡买大型或小型REIT的分别不大。无论规模大小,以它们获得的盈利来看,我们大概也是付出相同的价格。

以目前大约7.2%获益率来看,理论上,我们的投资在大约10年便可以翻倍,前提是REIT维持它们的派息率。如果你有耐性,这算是不错的投

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