星狮商产信托(Frasers Commercial Trust)是一个办公楼房地产投资信托,它拥有6个物业(新加坡和澳洲各三个),价值合计约为20亿元。

这个REIT的前身为澳可产业信托(Allco Commercial REIT,于2006年3月上市),在2008年8月被星狮地产(Frasers Centrepoint Limited)收购之后改换了名称。

The Fifth Person的主编Adam Wong不久前出席了星狮商产信托的FY16股东常年大会,以了解这个REIT及办公楼租赁行业的状况。以下为他在出席大会后归纳出的13个重点:

一、星狮商产信托的净产业收入(NPI)与上个财政年相比增加13.4%,每单位派息(DPU)则增加1.1%至9.82分。其DPU自2009年连续七年增加,同时也达到了自2006年上市以来的最高水平。

二、其物业的价值增加1.8%至20亿元。新加坡物业占了其物业总值的60.8%。

三、其物业的整体出租率为93%,加权平均租约到期时间(WALE)为3.8年。其十大租户带来了57.2%的租金收入,而它们的WALE为5.2年。微软(Microsoft,十大租户之一)在不久前更新了租约,将其租期延长多五年至2022年。微软租用的是公司在亚历山大科技园(Alexandra Technopark)的物业。

四、最大租户惠普(Hewlett-Packard)的其中一份租约将在2017年9月到期,另一份租约则会在2017年11月到期,目前尚未更新。惠普租用的是亚历山大科技园物业的楼面,这两份租约为公司带来17.5%的租金收入。

五、整体而言,公司在更新租约时将租金调高了6.6%。但珀斯物业Central Park在更新租约时将租金调低了4.2%。

六、公司的保荐人星狮地产正在中国广场中心(China Square Central)旁建造一座16层楼高的酒店,预计将在2019年中建成。这座酒店并非星狮商产信托的物业,但它可能会林那个这一带的人潮增加,使其物业的价值提高。

活动介绍

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七、公司的杠杆比率为36%,利息覆盖比为4.6。加权平均贷款到期时间为2.6年,85%的贷款都以固定利率计算。

八、其中一名出席者针对惠普即将到期的租约提出了疑虑,并指惠普在不久前搬入了一座位于德普路(Depot Road)的新大厦。他表示,公司可能会面对丰树商业城(Mapletre Business City,亚历山大科技园附近)带来的竞争。公司的总裁Jack Lam表示,惠普目前在新加坡租赁的楼面达210万平方英尺,而惠普在德普路租用的面积仅为70万平方英尺,不足以满足惠普所需。

他也指出,在2014年至2015年进行重组后,惠普已分拆为两家公司,一家经营个人电脑及打印机业务,另一家则提供企业方案。他表示,公司的管理层正积极地尝试与惠普更新合约,但目前还未尘埃落定,因为惠普需要更多时间来制定计划。

九、另一名出席者则想知道,管理层是否计划将亚历山大科技园改为一个商业园,从而收取较高的租金。他指出,丰树商业城的平均租金为每平方英尺5.70元至6.50元,亚历山大科技园的平均租金则为每平方英尺3.70元,但它们都位于同个地区,而且没多大分别。

公司总裁表示,“商业园”是市区重建局(URA)按其条例规划出来的地段,而亚历山大科技园的土地面积不符合相关规定。但他指出,公司可设法翻新其物业,使它“更像一个商业园”。公司在之后发出的一份文告中表示,它计划翻新亚历山大科技园,以营造一个新的园区环境。

十、公司的总裁表示,如果像惠普这样的大租户选择不续约,公司在短期可能会面对压力,但公司有办法在这段期间内令DPU保持稳定。理论上来说,管理层可选择完全以单位(units)代替管理费,从而保有现金。单位持有者也可选择通过股息再投资计划(DRIP)来收取股息。但他认为,长期而言,要为亚历山大科技园招到租户应该不成问题,因为该区高规格的商用物业及商业园并不多。

十一、一名出席者询问公司的保荐人在中国广场中心建造酒店,是否有影响到其租金。公司的前总裁Low Chee Wah(现为非执行董事)表示,面向工地的店屋及底层的零售铺位,约有75%空置。但零售商场没有受到太大影响。他也指出,公司售出该地段所取得的收益,将能完全弥补因建筑工程而造成的损失。

十二、一名出席者指出,中国广场中心的平均租金为每平方英尺6.90元,而马吉街55号(55 Market Street)的平均租金为每平方英尺7.20元。他指出,核心中央商业区乙级办公楼面现在的租金为每平方英尺7.50元,他想知道这两个物业的租金为何低于市价。公司总裁Jack Lam表示,新加坡办公楼面的租金仍面对下跌压力。

公司一直以来都尽可能以最佳的租金出租物业,但它也必须确保租金合理,这样才能把楼面租出去,特别是在一些租约即将更新和租户不多的情况下。他也指出,中国广场中心办公楼的出租率仍为100%,而马吉街55号的面积较小,仅为公司带来3.5%的收入,因此对公司的影响不会太大,而公司也在尽力提高出租率。

十三、珀斯Central Park的出租率从88%下跌至80%,在更新租约时也将租金调低4.2%,有两名出席者要求管理层说明该物业的情况。公司总裁Jack Lam表示,珀斯的经济状况在很大程度上受采矿业影响。过去两年,商品处于下跌周期,这令珀斯的经济和出租率都面对下跌压力。

但他认为,以地点及建筑水平而言,Central Park是珀斯五大办公楼之一(同时也是珀斯最高的建筑物,高249公尺),该地区对高档办公楼面仍有一定需求。他表示,已有一些潜在租户探问租金,情况应会开始改善。

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