彭博社(Bloomberg)的专栏作家Christopher Langner在其于2月13日发布的一篇文章中表示,新加坡的房地产投资信托(REIT)如果不整合,就可能陷入困境(mate or die)。

新加坡REIT的4个问题

Christopher Langner在文中谈到了新加坡REIT目前面对的几个问题,包括:

一、预估股息获益率(indicated dividend yield)没什么变化,但资产回报率(ROA)却下跌了不少。换句话说,REIT利用资产取得的回报减少,但它们派发给单位持有人的股息却大致不变。

笔者查看了《股市资讯》网站上的数据(http://www.sharesinv.com/zh/prices/sector-properties/),发现许多REIT的ROA确实都在下跌。

二、整个领域的债务资产比中位数(median debt-to-assets ratio)已从31.33%上升至36%。由此推论,REIT仍能够派发不错的股息,其中一个方法是靠借贷。

Christopher Langner指出,随着利率逐渐提高,REIT的股息获益率必须跟着提高,才能吸引到投资者。但这也表示它们所需支付的贷款利息将增加。

三、资产价值下跌。他引述了研究机构Smartkarma的分析师Crispin Francis在一份报告中提到的一项数据:6个工业REIT的资产价值在2016年合计减少了2亿9,630万元。

四、租金下跌。市区重建局(URA)在1月份发布的数据显示,新加坡办公室及商店的租金在2016年下跌了超过8%,原因是空置率持续提高。

Singapore REIT Problems

慎选REIT

Christopher Langner认为,新加坡的REIT领域必须整合才行。从他的分析看来,REIT领域的前景似乎不太乐观。

但话说回来,无论在任何市况下,一个领域中必然有强者和弱者。业界整合,汰弱留强,将为投资者带来机会。

而且,就算利率提高,许多REIT的股息获益率,应该还是会高于银行的存款利率,对于以收股息为目标的投资者来说,REIT仍是不错的选择。

在挑选REIT时,我们自己也可以汰弱留强。投资者应多留意REIT的杠杆比率(gearing ratio)和利息覆盖比率(interest coverage ratio),以及债务是否多以浮动利率计算,从而判断利率提高会对它们带来怎样的影响。

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