最近,两家大型地产顾问公司公布的研究报告同时预期新加坡产业市场在2017年可能会进一步出现调整,它们认为这或会促使政府把产业冷却措施的规模缩小。其中一家顾问公司提到额外买家印花税(ABSD),并建议非自住的住宅单位每年须付税来替代ABSD

近年来,多个亚洲经济体,包括香港在内,为冷却产业市场而实施ABSD或类似措施。不过,ABSD只是一个暂时措施,因为其主要目的是增加产业交易的成本,如果ABSD措施成功,将会令产业市场的压力减轻。

另一方面, ABSD 没有改变实质空间的供需动态。当经济保持蓬勃的时候,来自供需失衡的压力依然存在。因此,长远的解决办法一般是增加供应来减低需求,新加坡政府在过去几年一直在奉行这个政策。

长期而言,一个经济体在重建及扩大供应量的能力将决定其所实行的政策像ABSD是否成功。近期的新建议(非自住单位每年须付税)也可能帮助维持市场的供应水平。当投资者在自住以外买入住宅单位,合理的策略是日后把单位出租。

这样做可为业主带来收入及让其他人可以利用这个空间。业主把单位出租无疑是让这个空间再流入产业市场,为需求带来帮助。

不过,把单位出租需要出一点力。业主需要找一个租客,可能是通过代理,之后业主需要维修单位。这对住宅单位来说尤其如此,因为业主最低限度要维修厨房及浴室。因此,如果投资回报很低,业主可能缺乏动力进行维修来让单位留在租赁市场

虽然是否把单位出租属于个人决定,但如果太多业主决定离开租赁市场,他们的集体行动会让市场上的可出租单位减少,人为地把这个经济体的供应水平减低。因此,一些刺激业主把单位出租的调整措施可以减轻失衡的压力

非自住单位每年须付税如果能周详地实行将会增加业主的持有成本(holding cost),因此业主会宁愿把单位出租。其他经济体也尝试实行类似的措施,但许多很难实施,尽管理论上是完美的,空置单位税就是其中之一。

理论上,业主会尽量把单位出租。不过,要证明单位空置并不容易。举个例子,业主可以声称该单位是用作家庭度假屋,或者是该单位给亲友居住,令税务评估程序延长及减低措施的效力。其他非税务措施包括设置租金顶限可能会扭曲市场的真实情况,因为如果租金受到限制,业主可能更不愿意把单位出租。

简而言之,产业市场的长期供需如果能维持平衡,那么,它能维持的时间将会越久,但保持供需平衡涉及多个政策范畴。给予业主一些合理激励可以帮助市场的供应维持在一个健康的水平,中期而言,这将可以减低屋市场的压力及波动。

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