房地产投资信托(REIT)在2017年到目前为止的表现差于升高了7.6%的海峡时报指数(STI)。除了股价不如大市之外,新加坡REIT的盈利也连续多个季度每况愈下。虽然星展银行(DBS)的分析师看好新加坡的REIT,但联昌国际(CIMB)则不以为然。CIMB认为,REIT将在2017年继续赶不上大市。

在你投资于新加坡的REIT之前,以下是CIMB的报告中你必须知道的两件事和4个图表。

不是加息两次,而是三次

美国联储局确实表示过将在2017年升息三次,但很多人觉得应该对此说法打一点折扣。尽管多数的银行都采取比较保守的预测,认为今年会加息两次。但CIMB却认为今年会加息三次,正如联储局所言。

利率逐渐调高或会对新加坡REIT带来的挑战包括融资成本攀升及资金难求等等。另一方面,预期利率提高也将在接下来的数个月,为REIT的营运环境增添困难。此外,美元走强可能会吸引热钱流入美国,因而削弱新加坡REIT可取得的投资。

CIMB也指出,以分别升息一次及两次的假设情况来进行测试,新加坡REIT的股价上涨空间都是有限,由于新加坡REIT本年迄今的股价没有什么冲劲。

4个重要图表显示各个REIT领域的前景

办公楼:供应过剩情况即将过去

来源:CIMB

来源:CIMB

数据显示,新加坡中央商业区的甲等办公楼在2016年第四季的核心租金季比下降2.2%至每平方英尺9.10元。这意味着,核心租金自2016年初下降了12.5%。展望未来,CIMB预计市场将迎来多290万平方英尺的新楼面或会导致办公楼租金进一步下降5%,并把到了2017年底的楼面空置水平提高至13.2%的高峰。

CIMB认为,相关指标显示办公楼市场即将见底,租金可能会在今年第四季回升。CIMB比较青睐在中央商业区拥有优良办公楼的REIT,因为这类物业料将是最大的受惠者。

零售楼面:增长前景疲弱

来源:CIMB

来源:CIMB

以上图表显示,零售楼面市场将在2017和2018年迎来140万至190万平方英尺的新楼面,但每年的平均需求为70万平方英尺。因此,CIMB认为,零售楼面租金及价值将面对逆风,尽管零售REIT积极地管理物业有利于它们的抵御能力。

工业楼面:不健康的供需;避开货仓组合

预期工业楼面市场将在2017年添加240万平方米的楼面,而平均新楼面为每年180万平方米。货仓楼面的年度供应将在2017年达到高峰水平,并远高于市场对货仓的年度需求。CIMB建议投资者规避货仓楼面,由于这方面的供需失衡,尤其是在2017年。

来源:CIMB

来源:CIMB

CIMB强调,这个市场似乎出现高市值与低市值工业REIT表现悬殊的情况。原因是,大型工业REIT能够通过收购更多资产来推动增长,以维持每单位派息。它们的物业组合规模可观、十分多元化,并且不会受到任何单一租约风险的冲击。

款待业楼面:有待至2018年才会复苏

尽管抵达新加坡的国际访客人次一直保持强劲,但款待业的盈利却萎缩了。CIMB指出,2016年的每间可用客房平均收入(RevPAR)年比下降了5.3%。

来源:CIMB

来源:CIMB

酒店REIT的表现比行业来得更差,由于酒店REIT比较着重于企业客户市场,而该市场的需求也十分疲弱。此外,资产提升工程也会对营运活动带来干扰。简单来说,酒店REIT把焦点放于企业客户市场上不合时宜。

减持REIT

CIMB保持其对新加坡REIT的‘减持’建议。基于目前的估值而言,CIMB也认为,市场对新加坡REIT的投资将会萎缩,因为投资者正纷纷从这个领域撤资。

CIMB不鼓励投资者在近期内买入任何REIT,由于REIT的股价在过去几个月已回升了。倘若仍是有意投资REIT的话,应该考虑那些每单位派息增长能见度高的防御型REIT,例如丰树工业信托(Mapletree Industrial Trust);或者是租金结构属于防御型的REIT,例如百汇生命房地产投资信托(Parkway Life REIT)。

文章链接:http://cj.sharesinv.com/20170222/44154/,所有文章均为本网站原创,转载请注明来源,作者信息并保留文章链接。

-->