在主板上市的VGO企业(VGO Corporation)在反向收购(reverse takeover)行动中,总共发行了12亿股(每股32.5分)或总共3亿8,600万元的股票给马来西亚惠胜集团(Hatten Group),让后者拥有这家新加坡上市公司的92.8%股权。惠胜集团是由拿督陈俊廷及拿督陈秉煌两兄弟拥有

惠胜置地(Hatten Land)的上市名称下,公司将发行1亿2,310万新股,而陈氏兄弟也将出售4,930万卖主股(合规股票),以作为反向收购交易的一部分。陈氏兄弟将持有总股本的约80%到85%。在完成交易后,惠胜置地将转往新加坡交易所的凯利板交易

公司背景

惠胜置地是马来西亚的领先地产发展商,主要是在马六甲发展综合住宅、酒店及商业项目。它是惠胜集团的地产发展子公司,而惠胜集团的核心业务包括地产发展、产业投资、款待业务、零售及教育

公司拥有的4个主要资产是位于马六甲高尚区域的策略位置,它们分别是惠胜之都第一期及第二期(Hatten City 1 & 2)、碧嘉广场(Vedro by the Rive)及豪暻湾(Harbour City),而这4个资产都享有不错的销售率。惠胜之都第一期于2011年推出后便为公司带来强劲的现金流。碧嘉广场(售出65%)及豪暻湾(豪暻湾套房售出81%)分别在2013年及2015年推出,同样地为公司的营业额及盈利带来大幅贡献。

碧嘉广场

Source: Company

资料来源:公司

马来西亚及马六甲受到中国支持

惠胜置地的总部位于马六甲。由于中国对马六甲海峡这个重要海路特别感兴趣,因此惠胜置地将可受惠于这股乐观的地缘政治急流。中国在亚细安国家大幅投资来加深多边关系普遍被视为中国巩固其与亚细安邻国的经济及政治关系的行动之一。这对在马六甲这个大马历史名城拥有庞大土地储备的惠胜置地来说应会是一个好兆头。

世界银行(World Bank)的数字显示,马来西亚的国内生产总值(GDP)在2015年增长5%,而马六甲这个高增长城市吸引了不少外国投资,尤其是来自中国的投资,让其在同年的表现取得5.5%增长,比国家经济的增长还要高

来自中国的投资不断增加从每周由广东来往马六甲的航班便可见一斑。还有,习近平主席的“一带一路”政策预期将会提高中国与马六甲的经济联系
马六甲越来越受中国投资者的重视对惠胜置地的收入增长无疑是一大动力,而惠胜置地已被公认为一个优质发展商。

惠胜之都

Hatten city

资料来源:公司

释放土地储备的价值

惠胜置地享有收购大约940万平方英尺(215英亩)土地的优先权(Right of First Refusal)及买权,其中约82%是位于马六甲这个高增长城市,而相当大的面积是靠近马六甲皇京港(Malacca Gateway)的沿海地带,后者是一个价值400亿令吉项目,并由首相纳吉揭幕。

公司可在马六甲、赛城(Cyberjaya)、新山(Johor Bahru)及芙蓉(Seremban)收购超过20个土地及发展权,并能通过这些优先权及买权来进行评估,看看这些土地储备是否符合进一步发展的准则。公司已开始计划发展部分土地储备,这对其未来盈利将会是一大动力。

我们认为最吸引的投资优势是惠胜集团账目里的土地成本。在2月10日的一项公布中,公司透露:“从不同土地公司购入的资产(如适用)预期是在每平方英尺30令吉至80令吉(视乎土地面积),其他考虑的事项包括各个土地的容积率、状态及地点。”从业内消息进一步查证也证实当惠胜集团在马六甲扎根时,土地成本事实上可以低至每平方英尺30令吉至80令吉。业内人士也透露,混合发展项目的建筑成本为每平方英尺200令吉至300令吉,让总发展成本(包括土地成本,不计入融资及相关成本)大概不超过每平方英尺400令吉

以综合平均成本来看,土地加上建筑成本大约是平均每平方英尺300令吉。目前的市价显示马六甲的混合发展项目,住宅单位的平均售价为每平方英尺1,000令吉,而商业单位的平均售价为每平方英尺2,750令吉。

由于马来西亚发展商的进场成本偏低及毛利较高,因此当最后确定收入时,惠胜置地可从高平均售价及低土地成本中大受裨益

豪暻湾

Source: Company

资料来源:公司

惠胜置地怎样估值

惠胜置地享有收购940万平方英尺土地的优先权及买权,假设这些土地是以6倍容积率(plot ratio)发展,总楼面面积为5,640万平方英尺,如果全部以每平方英尺1,000令吉低价售出,它可获得的收入将为564亿令吉。当然,这是一个不切实际的计算方法,但只是基于其在马六甲的4个发展项目(惠胜之都第一期及第二期、碧嘉广场及豪暻湾),公司在2017年至2023年将会进一步确认收入,后者不大可能低于其在2015年及2016年分别确认的4亿3,630万令吉及4亿1,230万令吉收入。

截至2016年6月,惠胜置地的重估净资产值(RNAV)为5亿零640万令吉,意味着其上市后的RNAV为每股39.6分。以反向收购的每股32.5分计算,控股股东是以RNAV的18%折扣持有惠胜置地的股票,而据市场消息透露,合规股的定价以及陈氏兄弟为反向收购所支付的价格,可能是以RNAV更大折扣交易。

这对潜在投资者(如果你想在高增长的马六甲产业市场分一杯羹)来说肯定是物超所值,尤其是当潜在盈利受确认的时候。我们认为这个地产股最诱人之处是公司将能以极低的价格收购更多土地

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