网上购物的发展神速,即使像AK这样的资讯科技恐龙也会上网购物。从我个人的经验而言,网购那么受欢迎的原因有二:

一、方便。网购都有提供送货服务,而且不是免费便是只收取非常便宜的运费。

二、更便宜。同一件产品,通过网购购买的价格可能比实体商店便宜高达30%之多。

因此,如果一家开在购物中心的零售店所售卖的产品可以在网上买到,除非这家店的地点方便以及价格具有竞争力,否则它迟早会关门大吉。

购物中心必须有更多商店提供网上买不到的产品和服务。毕竟,有些产品和服务是网购平台无法提供或者是做得不如实体商店那么好的。因此,尽管网购商家的网络与日扩大,我认为一些购物中心将能继续取得合理的表现。

或许有些读者会想起我曾经说过,我一直在等待投资凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust)的机会。然而,我一直没有等到一个满意的进场价位,因为市场先生喜欢“名牌”,例如星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust)。这两只房地产投资信托(REIT)目前正以它们个别的净资产值水平交易,股息获益率也都在5%左右。

不像上市公司,REIT会把大部份来自营运活动的现金派发给投资者,它们不会把盈利派作股息,它们派发的是收入。

在没有对股东太过苛求(例如发附加股)或者是稀释少数权益(私下配股)的情况下,REIT取得增长的一个途径是旗下资产实实在在的升值,这将让它具有更大的空间来举债,为接下来的增长计划融资。

在资产升值方面,我认为上述两只REIT都做得很不错。不过,零售业前景不明朗已有好一段时间了,虽然两只REIT都经营良好,我还是希望能以低于净资产值的股价买入,同时也希望它们的股息获益率会更高一些。

资产价值在市场好景的时候会提高,反之亦然。因此,以低于净资产值的价位买入才合理,除非我们认为资产值只有升而绝不会跌。

虽然我最留意的是凯德商用新加坡信托,但我也对升禧环球信托(Starhill Global REIT)有兴趣。我喜欢凯德及星狮,我对它们旗下的购物中心也比较熟悉。不过它们目前的股价我还是不太满意。

我对升禧在新加坡的购物中心(威士马广场(Wisma Atria)及义安城(Ngee Ann City))则没有那么熟悉。升禧并非所有的购物中心都在新加坡,这是件好事。升禧目前的股价是低于其净资产值,并且给予接近7%的股息获益率。对我而言,升禧的股价更加诱人。

此外,以下几个因素也促使我更青睐升禧:

一、升禧的超过三分之一股权是由其保荐人杨忠礼集团(YTL Group)拥有。在大股东照顾到自身的利益之余,小股东的利益也能获得更大的保护。

二、升禧的管理层计划把在中国及日本的物业脱售,以便能专心经营在新加坡、澳洲和马来西亚等核心市场的业务。没错,把风险分散是好的,但如果在中国和日本拥有一些资产未必有利,实际上这将带来不成比例的营运成本。

三、升禧的表现比较弱很可能是因为一个澳洲物业正在进行重建,以及中国物业的一个新租户延迟迁入。

升禧上个财年的全年每单位派息(DPU)约为5分,以每股0.73元的股价计算,股息获益率为6.85%。

不过,如果出现更多不利的影响,升禧的收入料将受打击,因此我把DPU折扣5%,即4.75分。这样一来,股息获益率为6.5%,这对我而言已经足够了。与此同时,我会耐心等待升禧的业绩好转。

买升禧并不是因为其前景大好,它的确将面对一些挑战。买升禧的原因是其最近的股价回落,这将给予一些安全边际(margin of safety)。

以我买入升禧时的价位而言,它将为我带来还不错的获益率。

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