凯德商用新加坡信托(CapitaMall Trust,以下简称 CMT) 是新加坡首个及最大型的零售房地产投资信托(REIT)。CMT在2002年7月上市,其组合目前拥有16个零售组合与商场,其中包括一些最受欢的商场如Plaza Singapura、Raffles City、Clarke Quay及Bugis Junction。截至2016年12月31日,组合的总值为103亿元

政府最近宣布有可能把乌节路打造为无车地带,为这个购物区增添活力,由于新加坡的零售业疲弱。我很想知道CMT面对零售业不景气有何计策。

我参与了CMT的2017年周年大会,以下是大会的重点:

1. 总收入增长3.1%至6亿8,970万元。增幅主要是来自IMM Building,后者报年比增幅为10.4%,以及取得306%年比增幅的Bedok商场
Bedok商场的收入大幅提高是因为FY16确认全年收入。不过CMT的整体增长受到Sembawang购物中心、J-Cube及Rivervale商场整体收入蒙受25%跌幅及Funan商场因为在2016年7月1日关闭重建蒙受66.3%跌幅而受到纾缓。

2. 净产业收入 (NPI)增长2.9% 至4亿7,970万元。主要功臣也是IMM Building 及 Bedok商场,而Sembawang 购物中心、 J-Cube、 Rivervale 商场及Funan商场报NPI下跌。

3. 虽然总可分配收入从FY15的3亿9,200万元增加至FY16的3亿9,430万元,但每单位派息(DPU)从11.25分减少至11.13分,轻微跌幅是由于收购Bedok商场(在2015年10月完成收购)发出了7,200个新单位。基于2016年12月30日的收盘价,CMT的股息获益率为5.90%。

4. IMM Building的表现改善主要是因为CMT把它成功重新定位为一个特卖商场(outlet mall)。此外,CMT决定为商场加建架空行人天桥,让购物者可从裕廊东地铁站通过有盖天桥步行直达商场是让人潮增多的原因之一。

5. CMT把J-Cube重新定位为 一个以学生为消费对象的商场令其收入减少,因为学生的消费不高。CMT现在所针对的消费群是把孩子送去隔壁补习中心的家庭。CMT长远的目标是新加坡至吉隆坡的高铁总站,因为J-Cube是最靠近高铁站的商场。

6. Funan 商场重建后很可能会有地下通道连接City Hall地铁站来吸引人群,但CMT需要支付建筑费用。 重建后,Funan将由三个部分组成,分别为零售空间、办公楼及服务式公寓,并可能会脱售部分产业(像出售其中一座办公楼),但整体而言将依然受到CMT监督。 管理层认为, Funan的“生活-工作-玩乐”概念是应对电子商贸威胁的一个理想模式。

7. CMT认为资产提升举措可分为两大类。第一类是利用投资回报来衡量 (例如增加净出租面积);第二类是维护性资本开支(maintenance CAPEX)来避免续租租金调整出现负数 (像 Plaza Singapura 在40年后需要大装修)。

8. CMT的组合出租率为98.5%,比全国零售空间的92.5%出租率为高。Plaza Singapura、 Bedok Mall 及Bugis+ 的出租率为100%,而其他4个商场的出租率为99.9%。

9. CMT计划增加商场的饮食店面积,并认为最合适的比例为30%至32%。饮食店的空间有一定的上限,因为许多时候,光顾饮食店的顾客在吃完东西后没有购物便离开商场,因此在两顿饭之间,商场会显得无人光顾。

10. CMT商场的人流量年比增加2.3%至3亿4,740万人次。CMT透露,在市中心的商场在很大程度上不是取决于到访游客的数目。通过调查及销售收据发现,克拉码头(Clark Quay)的人流量有50%是游客,但在Raffles City及Bugis Junction,游客的人流量只分别占了12%及10%。

11. 在2016年到期的租约,续租租金调升率为1%。相比之下,星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust,以下简称星狮)及报业控股房地产信托(SPH REIT,以下简称报业控股)的续租租金调升率分别为9.9%及5.4%。不过,这可能是因为大家计算的方法有所不同。 CMT是计算期满租约最后一年租金与新租约首年租金的差别。 星狮及报业控股则利用期满租约中位数与新租约中位数的差异来计算。但CMT预期部分商场的续租租金调升率会持续疲弱,直至经济好转。

12. CMT的负债比为34.8%,管理层认为这个水平合理,因为许多其他新加坡房地产投资信托的负债比是在35%之上。不过,与星狮及报业控股分别为28%及26%的负债比相比,CMT的负债比显得有点高。 一名单位持有者问管理层负债比在哪个水平为合适,总裁的回答是40%,后者依然低于金融管理局定出的45%,意味着CMT拥有9亿元的借贷空间,让其可以进行潜在收购。

13. 贷款到期日平均为5.3年,而平均债务成本为3.2%。相比之下,星狮的平均贷款到期日为2.7年,而债务成本为2.1%。这样看来,似乎CMT选择支付较高利息来换取较长的还款期,而星狮则希望受惠于低利息,但还款期较短。

14. 一名单位持有者询问ION Orchard是否会在短期内注入CMT。管理层回答可能性不高,因为ION Orchard目前是CMT的保荐商凯德集团(CapitaLand)的金牛。

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