在大约一个星期的时间(4月28日),胜宝工业信托(Sabana Shariah-compliant REIT)的管理公司将与一群满肚子不满的单位持有人于特别股东大会(EGM)中交锋。

究竟房地产投资信托(REIT)管理公司有否以单位持有者的最大利益着想而行事呢?

胜宝工业信托 (SGX: M1GU)

对胜宝工业信托的管理公司Sabana Real Estate Investment Management 的不满始于2017年1月,当时66名单位持有人联合起来发起行动,主要是针对信托管理公司带来的差劲财务表现。

胜宝工业信托在管理公司的经营下,表现差劲,每单位派息(DPU)连续3年下跌。单位持有者也对管理公司提出的一些具争议性收购表示愤怒。

吉宝房地产信托 (SGX: K71U)

另一个备受触目的REIT是吉宝房地产信托(Keppel REIT)。这个信托的续租租金调整方法受到质疑。按照吉宝房地产信托所披露的信息显示,在其财务报告中显示的续租租金调整方法并不一致。

报告似乎想呈现吉宝房地产信托的租赁活动是乐观正面。这个例子是一个典型的实例,显示财务报告里不同租约及资产所用的不同方法及判断将会对续租租约调整方向带来不同的冲击。

REIT的单位持有者可能会有这样的疑问:“我们怎样分析哪一个REIT管理公司在收取了我们所给予的费用后,提供给我们最物有所值的服务?

目前的REIT管理费用架构

首先,让我们来认识REIT管理费用的架构。

目前,大部分REIT管理公司收取年度管理费;产业管理费及托管费。如果REIT遇上好年头,REIT管理公司也会获得现费(performance fee)
这些费用及其他开支将会从REIT的盈利扣除,余下才会派发给单位持有者。为确保有一个合理的比较,最理想是利用费用及管理资产总额(AUM)的五年平均数字。

支付给REIT管理公司的费用 (作为AUM的百分比) = 5年平均基本费用(Base fee) + 表现费( Performance fee)/5年平均AUM
怎样决定哪一个REIT管理公司提供最物有所值的服务?

大华继显建议利用一个与支付给REIT管理公司费用挂钩的指标与它们为单位持有者带来的价值相比较。

REIT管理公司费用带来的增长百分比 (作为AUM的百分比) = 5年平均每单位派息(DPU)及净资产值 (NAV)增长 / 5年平均支付费用(作为AUM的百分比)

投资锦囊: 最物有所值的REIT

Growth_Vs_Fees

基于上述提到的指标:“REIT管理公司费用带来的增长百分比 (作为AUM的百分比)”,大华继显注意到以下的信托带给单位持有者最物有所值的价值:置富产业信托(Fortune REIT)(SGX: F25U);丰树商产信托(Mapletree Commercial Trust)(SGX: N2IU);星狮商产信托(Frasers Commercial Trust)(SGX: ND8U);星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust)(SGX: J69U);凯德商用中国信托(CapitaLand Retail China Trust)(SGX: AU8U)及凯德商务产业信托(CapitaLand Commercial Trust) (SGX: C61U)

这些REIT信托管理公司提供最大的DPU及NAV增长作为它们获得费用的回报。

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