普洛斯(Global Logistic Properties)是一家专门提供现代物流设施的大型商家,旗下的物流组合价值380亿美元,并遍布中国、日本、巴西和美国。它的物流设施面积合共5,370万平方米

自从我们在2015年12月报道过普洛斯之后,其股价升高超过0.60元(或大约30%),截至2017年4月6日报收在2.79元。普洛斯的涨升可能是受到2016年11月初开始的市场谣言推动,因为彭博社刊出的一篇文章提到,普洛斯吸引到一组投资者有意把它收购,其中包括了中国的主权基金中国投资有限公司(简称中投公司)。

在2017年2月27日,普洛斯宣布在对收到的多份不具约束力建议作出评估后,公司的特别委员会正与其挑选的名单内多个有兴趣的财团商讨。截至3月30日,上述提到的财团开始对公司进行精准审核(due diligence)。

这项交易的目前估值为129亿元,如果有关交易能够达成,这将是亚洲最大宗的收购案。正当我们对这宗收购依然寄予厚望的同时,我们尝试探讨如果这宗交易告吹,公司偏高的估值会否得以维持。

业务简介

普洛斯的收入来自3个主要业务,分别是营运、发展及基金管理。 集团通过一系列的策略来拥有及管理自身的物流措施,同时在发展活动下创造价值。此外,基金管理平台让集团可以释放其产业的价值,把资金循环,再用在未来的发展项目上。

截至FY16,以完成的总面积而言,普洛斯在中国、日本及巴西均拥有最大面积的物流措施,而它在美国市场占第二位。为让大家更清晰知道普洛斯的优势,让我们来看看其在中国市场的领导地位。集团在中国已完成的总物流设施面积达到1,490万平方米,大大高于第二位只占190万平方米的物流设施供应商

此外,公司正在发展的面积达到1,170万平方米,一旦完成后,集团的物流设施总面积将会进一步遥遥领先。

财务表现

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资料来源:《股市资讯》

表面来看,普洛斯过去几年的财务表现有很大的进步,收入及净利分别以8.2%及7.4%的年复合增长率稳定增长。不过,在细读集团的财务报告后,我们注意到有一大部分的净利是来自其子公司投资产业的合理值增加。

在普洛斯的最新全年业绩(FY16)里,其子公司投资产业的合理值便提高了足足7亿2,040万美元,超过其全年净利。

在从事房地产业务的公司里,重估值收益十分普遍,并一般上被视为一个乐观因素,因为它令公司的整体估值增加。不过,如果这些收益占了公司盈利一大部分,那么便会令人有点担忧,因为这显示了公司对物流产业价格的上升趋势十分依赖。

然而,集团的基金管理业务在未来几年拥有很大潜质。在FY16,普洛斯管理的资产大大增加75%至350亿美元,并从240亿美元的已投资资本中为基金带来1亿5,000万美元基金收费。如果余下的110亿美元作出投资,将会为基金带来更多报酬。

业务策略

除了因为中国电子商务蓬勃发展外,集团在物流业的成功也归因于其无与伦比的规模及网络。由于它有能力让其客户减低运输成本大约20%,难怪集团可以留住73%客户,同时出租率达到92%。

在3Q17盈利预报会上,集团大略提到它将为客户提供融资。此举是因为中国的信贷系统不够完善,令当地许多中小型客户难以获得融资。

在一个典型的情况下,客户会找金融机构商讨融资的问题。不过,金融机构的利率可能会很高,这将视乎借贷者的诚信及其业务所使用的设备。因此,普洛斯有意为其客户以较低的成本给予融资。

这样做有什么好处?除了可以赚利息外,普洛斯也需要客户为其设备支付按金,以保护任何可能出现的亏损。此外,如果客户的生意失败,普洛斯可以把这些设备出租给其他客户。虽然有关融资业务不是集团的主要收入来源,但却带来很大的无形价值,因为它为其自身业务,同时也为客户创造了一个双赢的局面。

同行比较

普洛斯的股价最近急升之后,它目前的估值与同行相比又会怎样?

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面对环球工业房地产巨子安博(Prologis)及澳洲嘉民集团(Goodman Group),普洛斯的估值不见得过高。不过,投资者在买入这些被谣传将被收购的股只时,应该提高警觉。

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