都汇置地(Capital World,前称泰石集团(Terratech)的股价从2017年3月29日的0.240元日内高位下跌足足46%至6月1日的0.130元收盘价 。为什么这只股跌得这么严重?它会进一步下跌吗?

公司简介

都汇置地是一家创新产业发展商,它主要是与地主合作来进行产业发展。在合资方案下,所需的资本将会减到最低,而投资回报将会提高。集团正在发展的项目有三个,首先是位于马来西亚柔佛淡怀区(Tampoi)的都汇置地项目(Project Capital City),后者是一个综合发展项目,包括一个零售商场、酒店及服务套房与服务公寓。 第二个发展项目是Project Austin,一个包含零售商场、办公楼、酒店 及服务住宅的综合发展项目。第三个发展项目是以身心健康为主的Project Sitiawan Wellness Hub

集团也从事高质素大理石板、骨料(aggregate)及碳酸钙粉的生产及销售,这些材料是来自其在马来西亚吉兰丹的矿场。

业务模式诱人

都汇置地的优势在于其创新的业务模式。马来西亚有很多地主拥有大规模的土地(可能是继承先辈的土地)。这些土地有些是在成熟区内,而地主不知道怎样从土地获得最大的回报。都汇置地与这些地主合作来发展产业。

从图1可以看到,以一块价值1亿令吉的土地来看,几个相关优势值得留意。

a) 都汇置地只需要付出一少部分费用来启动项目。基于图中的数字,传统发展商(traditional developer)需要首期支付4,000万令吉,但都汇置地只需要支付75万令吉。理论上,通过这个独特的业务模式,4,000万令可让其启动最少50个项目。

b) 由于项目成本低,都汇置地不需要贷款来完成项目,而传统发展商可能需要借贷6,000万令吉(每个季度的还款额为255万令吉)。此外,都汇置地在出售产业后才支付给地主,因此,现金流所受的压力将会减轻

c) 值得留意的是,都汇置地需要支付给地主的费用为1亿令吉,换句话说,它不需要与地主分享发展项目的盈利

d) 都汇置地通常会选择成熟区的土地来发展,因为这些地区的设施较会齐全,有利其建筑工程的进行。

e) 由于所需要支付的利息成本很少,这个业务模式的毛利较高(请看图4)。

图1: 都汇置地的业务模式

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业绩良好

都汇置地在上周一公布了不错的业绩。从图2、3及4可以看到,3Q17收入(revenue)及净利(net profit)分别为7,500万令吉及3,800万令吉,差不多相等于FY16 全年的收入及净利!9M17 的收入及净利年比分别飙升72%及71%至1亿2,000万令吉及6,200万令吉。毛利稳健,自FY16以来,维持在50%之上。

图 2: 3Q17 收入差不多等于FY16全年收入!

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图 3: 3Q17净利差不多等于FY16全年净利!

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图 4: 毛利甚高

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业绩简报会

上周一的业绩简报会上,笔者看到多名来自联昌国际、大和、杰富瑞、Lim & Tan 及NRA等的分析师。迄今,只有大和及Lim & Tan发出未有评级的报告 。如果都汇置地的业绩继续向好,很可能吸引到更多分析师的注意。

将陆续推出Austin 及Sitiawan项目

除了专注推出都汇置地之外,集团也瞄准在年尾或2018年初推出Austin项目,但必须先获得政府许可。至于Sitiawan健康都汇项目将会在中期推出。鉴于手头上有多个项目陆续推出,因此,尽管在未来一年没有任何新项目在筹备,集团应有足够的业务量。

图表分析

从图5看到,近来的抛售已经把都汇置地股价推低至其在2016年6月9日进行反向收购时的0.204元建议价,强劲的跌势似乎确立。不过在5月31日,一条看涨孕育线(harami)似乎出现,墓碑十字线(gravestone doji)也在6月1日形成。此外,相对强弱指标(RSI)及平滑异同移动平均数(MACD)均出现超卖及看涨背离。平均动向指数(ADX)正处于50.9的不稳定水平。

鉴于目前的走势,都汇置地近期的跌势可能有限,并在0.120元至0.130元受到支持。不过,值得留意的是a)强大的看涨蜡烛需要在短期内出现,或在未来几天出现跳空涨升来确定抛售已经结束; b)股价将会继续在中期内处于跌势,直至它能持续收报在0.192元之上。

图5: 看涨孕育线及墓碑十字线似乎在形成

Source: Chartnexus 1 June 17

Source: Chartnexus 1 June 17

近期支持位: 0.130元 / 0.128元 / 0.124元 / 0.120元

近期阻力位: 0.138元 / 0.145元 / 0.148元 / 0.151元

值得留意的事项

1)管理层正设法让大理石及产业发展项目之产生协同作用
不包括反向收购的开支,都汇置地的大理石业务(即泰石集团的业务)在FY17依然蒙受大约420万元亏损 (FY16蒙亏360万元)。管理层已经意识到有关亏损并肯定会设法减低大理石业务的亏损。 集团正在深入检讨泰石集团的业务。不过,由于反向收购刚在2017年5月4日完成,管理层需要一些时间来解决问题。

2)反向收购开支不会很庞大
在反向收购的通告里,都汇置地估计反向收购开支大约为330万元,其中大约200万元已记入泰石集团最后一次的业绩中。换句话说,在接下来的季度将会记入大约100万元开支。值得注意的是,集团的反向收购开支不会像惠胜置地(Hatten Land)的8,780万令吉(大约2,800万元)那样庞大。

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