力宝商场信托(Lippo Malls Indonesia Retail Trust,以下简称力宝)是一个在新加坡上市的零售房地产投资信托(REIT),它的组合包括位于印尼的20个零售商场及7个零售空间,总净可出租面积达到85万1,850平方米

其中单单在雅加达便拥有10个零售商场及3个零售空间。力宝的产业拥有超过3,400个租户,其中不乏大型商家,包括家乐福、Zara、 H&M、麦当劳及星巴克。

印尼这个增长迅速的发展中国家是世界第四个人口最多的国家,它在过去5年的国内生产总值(GDP)稳定增长,每年达到5%至6%,而力宝自然可从中受惠。

不过,由于力宝的业绩是以新元计算,而印尼盾在过去5年走低,兑新元从大约7,200印尼盾下跌至大约9,600印尼盾(不过印尼盾在2016年升值)。

印尼的增长率可以纾缓力宝及其投资者所面对的货币风险吗? 笔者参与了力宝的年度大会,并从中留意到12个重点:

1. 总收入年比增加8.7%至1亿8,810万元,而净产业收入(NPI)增加8.4%至1亿7,190万

总收入及NPI上升是因为在2015年收购了Lippo Plaza Batu 及Palembang Icon 。

2. 每单位派息年比增加10%至3.41分

基于力宝在2016年12月30日的37分收盘价,其FY16的获益率为9.2% (截至2017年5月29日,力宝的股价提高至42分)。事实上,力宝的每单位派息(DPU)在过去两年大大提高了23.6%。

资料来源: 力宝商场信托;每单位派息增长

3. 截至2016年12月31日,负债比为31.5%

31.5%的负债比相较当局规定的最高45%来得低,让力宝可以有大约2亿6,200万元的借贷空间来为潜在收购举债

不过,力宝主席表示,管理层将会维持负债比在40%之下。

4. 加权平均债务到期日不算长,为2.59年

不过总裁 Chan Lie Ling表示,力宝已为所有在2017年到期的债务再融资,而力宝70%的债务是属于固定利率。

5. 截至2016年12月31日,力宝组合的价值为19亿4,000万元

在大会中,主席 Albert Saychuan Cheok就力宝的增长发表热情洋溢的演说,并表示他希望力宝的组合尽快可以翻倍至40亿元。为此,力宝需要取得自然增长及继续收购高质素及带来增长收益的产业。

6. 力宝的保荐商力宝卡拉瓦奇公司以总资产及收入计算,是印尼最大的上市公司

力宝卡拉瓦奇公司(PT Lippo Karawaci Tbk)是一家房地产发展商,专营酒店、零售商场及医院。它旗下有46个零售商场,并至2030年添多40多个,这意味着力宝可以从其保荐商获得潜在收购项目,因为力宝有优先权收购保荐商的产业。

力宝最近收购的商场Lippo Mall Kuta是位于巴厘岛,收购价为8,000亿印尼盾 (大约为8,640万元),目前的出租率为96.2%。

7. 截至2016年12月31日,组合的出租率为94.3%,比业内平均的85.4%为高

加权平均租约到期日为4.51年。力宝大租户的租约普遍为10年。印尼的租金收益率在区域内依然最高,为8.6%。力宝的租金收益率大约在9%之上。

资料来源:力宝商场信托;印尼的租金收益率在区内最高

8.雅加达延缓发出零售商场执照意味着新商场的供应将减少

非执行董事Ketut Budi Wijaya解释,尽管延缓条例取消,新商场需要最少3至4年时间兴建,并会在2020年至2021年才会落成。

他说,雅加达中部和东部已经有许多商场,雅加达在南部的发展比较落后,不过,南部是一个集水区,并受限于当地的地理环境。

9. 一名单位持有者指出,虽然力宝的产业估值以印尼盾计算有所增加,但他想知道以新元计算,其组合到底有没有升值

财务总监 Lo Shye Ru回答,力宝产业的总收购价为21亿8.000万元,而其目前的估值为19亿4,000万元。基本上,力宝产业在账面上出现亏损,由于印尼盾兑新元长期贬值。

10. 另一名单位持有者询问力宝是否有计划为其产业合理值下跌作对冲

总务总监指出,为产业合理值对冲没有意义,因为力宝没有计划出售其产业,此外,以19亿4,000万元计算,对冲费用将会是天文数字

举个例子,如果对冲成本为6%,意味着单单需要付出的对冲费用便达到1亿1,600万令吉。不过,力宝的内部政策会把其营运现金流的80%对冲,以确保为其单位持有者派发稳定新元股息。

11. 多名单位持有者指出力宝产业的年期比较短

举个例子 LMIR最新收购的Lippo Mall Kuta至2037年便期满。主席解释,由外国人持有的公司,一般上是以建筑使用权(Hak Guna Bangunan,简称HGB)来持有房地产。

HGB使用权最初给予的年期是30年,之后可以延伸20年。期满后,这个使用权可以再次更新

主席解释,虽然政府技术上可以选择不更新使用权,但这种情况在印尼从来没有出现过。事实上,HGB使用权“差不多相等于”永久土地使用权。

12. 一名单位持有者询问,力宝是否有计划从新交所除牌,然后在印尼上市

非执行董事Wijaya回答,印尼政府有要求过力宝在印尼上市,技术上,这是可行的事。

不过,他透露,董事局暂时没有计划,而力宝承诺会长期留在新加坡资本市场。力宝主席补充,我们从来没有计划过离开,这只是道听途说

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