大众投资研究(PublicInvest Research)于7月14日发出了一份关于马来西亚房地产业的报告,标题为“缺乏利好因素”。它维持其给予这个领域的“中立”(Neutral)评级。

股价上涨并非因为营运条件改善

大众投资研究表示,虽然大部份房地产发展商的股票在今年上涨,但这可能是因为市场人士较敢于承担风险及“炒落后”,而不是因为业者的营运条件改善了。

大众投资研究依然认为,房地产市场在2017年仍充满挑战,原因是市场气氛欠佳、人们的负担能力低、银行的借贷条件变得更加严格以及房屋供应量将增加

以下是大众投资研究在报告中列出的一些不利因素:

供应量持续增加

在未来2-4年内,预料将有约83万个住宅单位发售,因此仍会是一个“买家市场”(buyer’s market,买家的选择多,有得挑)。目前某些类型的物业也供应过剩,如高档公寓,尤其是柔佛的依斯干达特区。

另外,联邦政府在一马房屋计划(PM1MA)下推出了更多廉价房屋,同时也修改了可购买这类房屋人士的家庭月入顶限(从1万令吉改为1万5,000令吉)和转售条例(原本要10年后才可转售,现改为5年后可转售)。

负担能力

虽然政府实施的房地产市场降温措施有一定的成效,但大众投资研究指出,马来西亚的房屋价格仍处在人们难以负担的水平,因为近期的调查结果显示,马来西亚的房屋价格中位数约为家庭年收入的5.5倍(吉隆坡约为7倍),而可负担的范围应为3倍。

另外,家庭债务水平仍偏高,在2017年第一季,家庭债务水平达到国内生产总值的86.7%,与2015年的89%相比并没有减少太多。

发展商的销售目标与去年大致相同

大众投资研究在报告中指出,马来西亚的整体房地产交易总数已连续两年下跌(2016年:-12.6%;2015:-7.7%),销售情况预料在近期内难回升。但它预计房地产价格仍会保持稳定,原因是市场中的资金充裕、业者的投入成本高、地价高、利率仍偏低,长期因素如年轻首购族的需求及地铁和高铁的影响也对业者有利。

综合以上多项因素,房地产发展商为2017年设定的销售目标与去年大致相同,意即业者也不认为它们的表现会有太大变化。

大众投资研究看好的三只股

大众投资研究看好的大马房地产股为实达集团(SP Setia)、马友乃德阳光(UEM Sunrise)和林木生集团(LBS Bina),原因是它们的未入账销售良好、有望取得增长及所拥有的土地地点优越。

实达集团,评级:表现优于大市,目标价:4.50令吉
马友乃德阳光,评级:表现优于大市,目标价:1.50令吉
林木生集团,评级:表现优于大市,目标价:2.23令吉

大众投资研究给予另外几家发展商的评级和目标价:

I公司(I-Berhad),评级:表现优于大市,目标价:0.91令吉
东方(E&O),评级:中立,目标价:2.00令吉
MK置地(MK Land),评级:中立,目标价:0.35令吉
怡保花园(IGB),评级:中立,目标价:3.00令吉

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