最近,新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司(GIC)公布,截至2017年3月31日,在抵消全球通胀影响后,其组合过去20年的年度化实质回报率为3.7%,而与去年的4%相比则稍微回落。

GIC也在文告中表示,他们意识到主权财富基金的表现相对市场指数可能会来得差,由于目前正值高度不稳定及低回报时期。

尽管如此,在一个充满挑战的环境里,GIC的一大部分投资将会确保其组合维持强劲,并会在资产类别、区域、增长回报动力和风险程度方面达到多元化。

此外,GIC的首席执行官林昭杰指出,他们认为投资于基建及学生宿舍市场将会带来增长和机遇。彭博社引用房地产资本分析公司Real Capital Analytics 的数据显示, GIC及丰树产业(Mapletree Investments)去年在收购学生宿舍方面创下162亿美元的新纪录

今年,GIC联同加拿大退休金计划投资局及北美学生宿舍业者The Scion Group 以大约16亿美元买入了三个美国学生宿舍组合。

随着政府资金已明示投资之道并带头领跑,聪明的投资者是否应跟在后头?今期我们将为大家详细报道胜捷企业(Centurion Corporation),并探讨这个在亚洲提供优质宿舍的大型商家是否值得我们投资。

公司简介

胜捷企业(前称声美控股(SM Summit Holdings))在1981年创业时是一家音频盒式磁带制造商,但在2011年进行反向收购后,它成功在宿舍业务这个独特市场里捕捉商机。

目前,集团分别在Westlite品牌及Dwell品牌下拥有、发展及管理优质工人宿舍及学生宿舍。截至2017年3月,胜捷在新加坡、马来西亚、澳洲及英国经营11个工人宿舍及10个学生宿舍 ,合共拥有6万1,608个床位

从胜捷的FY16年报得悉,集团在工人宿舍及学生宿舍的核心业务分别占了FY16收入的71% 及27%。从地域来看,主要收入是来自新加坡(70%),接下来是英国(17%),而澳洲及马来西亚分别提供7%及6%收入贡献。

Centurion A

财务表现强劲

胜捷的财务表现实在令人触目。在过去五年,集团的收入不断以24.5%年复合增长率(CAGR)增长,至FY16为1亿2,030万元,主要是受到工人和学生宿舍业务不断扩充,以至组合规模越来越大。相应地,来自核心业务营运的净利以30.5% CAGR增长,至FY16为3,860万元

centurion B

 

 

胜捷的最新季度业绩也持续报收入稳定及盈利提高。集团报1Q17收入年比上升25.6%至3,600万元

双位数增长主要是归功于集团在新加坡的工人宿舍的表现更佳,尤其是坐落于兀兰一带的Westlite Woodlands 及裕廊一带的ASPRI-Westlite Papan 新工人宿舍。

值得注意的是,集团的学生宿舍表现同样出色,位于英国的4个新收购学生宿舍也为收入带来贡献。因此,净利跳升14.5%至1,070万元

 

 

 

 

新加坡需求强劲

尽管FY16的经济比较疲软,但胜捷在新加坡经营的五个工人宿舍在该年度均享有接近百分之百的入住率。作为新加坡和马来西亚专为工人建设宿舍的拥有者及经营者,其在业内享负盛名的地位让胜捷可以从政府一些有利政策中受惠。

举个例子,非马来西亚制造业工人从2017年1月1日起,不可以租住整个组屋单位,让工人宿舍成为他们住宿的另一个选择。与此同时,由工厂大厦改装的宿舍也面对有关当局越来越多的严厉管制。

随着建设局(BCA)预期在2017年将会颁出的建筑合约价值达到280亿元至350亿元之间,比预估数字来得高,从而意味着新加坡需要更多外国劳工。短期而言,这将可维持对工人宿舍的需求,从而为胜捷的表现带来支持

通过收购推动增长

学生宿舍一直以来是胜捷其中一个表现最佳及稳健的业务(尽管环球经济出现衰退), 这是因为英国及澳洲的顶尖大学受到国际学生的向往,而这些地区也缺乏专为学生而设的优质及管理完善的宿舍。

仲量联行(Jones Lang LaSalle)在2016年11月发表的一份报告指出,澳洲墨尔本的全日制学生总数达到23万4,844名,但现有的床位供应只得1万9,188个

考虑到墨尔本的学生宿舍床位出现供不应求的现象,胜捷决定为其在墨尔本学生宿舍RMIT Village增建一座宿舍,后者可添加160个床位

与此同时,集团在2017年3月30日也为在阿德莱德兴建一座拥有280个床位的学生宿舍购买地皮而签定协议,后者预期将会在2018年落成。鉴于新宿舍十分靠近在阿德莱德的多所大学,而当地学生宿舍床位陆续而来的供应有限,胜捷有信心其在澳洲的第二个资产的未来表现良好。

胜捷在英国的8个学生宿舍,表现与其在澳洲的宿舍同样亮丽。根据英国大学院校入学申请委员会(UCAS),2016/2017 学年的收生人数比上一个学年增加7,000人。因此,集团的学生宿舍继续表现良好,整体入住率大约为96%。

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估值

截至2017年7月19日,胜捷是以每股0.50元交易,意味着它是以12.3倍本益比及0.9倍股价与账面值比在交易,这个估值一点也不昂贵。

随着它在FY16派发0.02元股息,以目前价位而言,其股息获益率大约为不错的4%。虽然这只股从去年12月的0.31元升高不少,目前是接近其52周高位交易,但我们认为它可能拥有进一步涨升潜能,理由是它的组合不断扩张及其稳定业务是处于一个抗跌力强的领域

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