新加坡投资者对产业投资情有独钟,因此,房地产投资信托(REIT)成为了本地大受欢迎的投资工具。本地上市的REIT需要遵守把年度盈利90%派作股息的规定,因此,REIT成为了债券以外的另一个不错的投资选择。对那些喜欢规避风险的投资者来说,投资REIT让他们获得稳定及免息的收入来源,而且不需要支付庞大初期资本作为首期付款。与投资于实体产业相比,REIT持有者或单位持有者可以轻易把投资出售,让个中涉及的风险更容易处理。

新加坡REIT除了是十分吸引的投资工具外,在发达市场中它们的获益率也是最高。随着新加坡经济前景较为明朗,追求收益的投资者再次回到本地REIT市场,令富时海峡时报房地产投资信托指数从今年初升高了14.3%

我们将为大家报道一个在本地上市的医疗保健信托,先锋医疗产业信托(First REIT,以下简称先锋REIT),并说明这个REIT值得追捧的5个原因。

营运领域及市场稳健

目前,先锋REIT的组合拥有18个产业,其中14个位于印尼、3个在新加坡及一个在韩国。这些产业主要与保健医疗有关,大部分是医院,让先锋REIT在市场衰退时拥有较高的抗跌力。

先锋REIT的产业据点全位于新加坡、韩国及印尼,原因是新加坡及韩国被誉为医疗中心,为区内比较落后的国家提供它们所欠缺的首屈一指医疗技术。与此同时,其核心市场所在的印尼是一个发展迅速的市场,世界银行(World Bank)预期印尼在2017年将会取得5.2%增长。因此,这个市场的增长商机很大,尤其是当地的病人往往前往新加坡寻求治疗。

尽管印尼的中产阶层人士激增,但他们依然面对有限的医疗保健空间。印尼卫生部在2015年公布的一份健康报告指出,国内每1000人口只得1.2张病床。这个数字与经济合作与发展组织(OECD)国家在2015年公布的平均每1000人口拥有4.7张病床的数字相差很远。因此,鉴于东南亚人口最稠密的国家在医疗保健空间(即病床)方面显得十分缺乏,先锋REIT的医院所提供的服务需求很大

保荐商实力雄厚

先锋REIT的保荐商是力宝卡拉瓦卡(PT Lippo Karawaci Tbk),这家在印尼上市的最大型产业公司是在巨子力宝集团(Lippo Group)旗下。先锋REIT的印尼产业是在施乐安医院集团(Siloam Hospitals Group)的品牌下运作,后者是印尼最享负盛名的医院品牌。

上述提到印尼的医疗空间缺乏,但先锋REIT的保荐商拥有超过40个医疗保健产业可以陆续注入先锋REIT的组合中。自然而然,先锋REIT有优先权从其保荐商收购这些医疗保健产业。我们也注意到力宝卡拉瓦卡的多个产业是位于医院十分缺乏的省份,像西爪哇(每1000人口只有0.84张病床)及西苏拉威西省(每1000人口只得0.78张病床)。

拥有一个实力雄厚保荐商的另一个好处是先锋REIT可以从其与保荐商的现有关系中获得便宜的融资。如果有需要,保荐商也可以为先锋REIT提供信贷。

租用率无可争议

租用率为预期的现金流入提供一个良好的指标。高租用率为相关产业的估值带来支持。一个不断增长的组合加上高租用率最终将意味着租金及单位持有者的可分配收入将会不断提高

先锋REIT在2007年于新加坡交易所上市后,便在2008年开始公布其产业的租用率。自此之后,先锋REIT公布的总租用率达到100%,与其他在新交所上市的REIT相比,这个租用率简直是无与伦比。只有两个REIT可以持续取得100%租用率,它们是百汇生命房地产投资信托(Parkway Life REIT)及报业控股房地产信托(SPH REIT)。

first reit C

REIT的派息能否维持,除了租用率外,另一个投资者需要留意的重要指标是租约特性。先锋REIT表示,其租约有75.5%将会在5年后期满,而其中有56.2%租约的期满日超过10年

先锋REIT拥有的长租约意味着短期内出现空置空间的风险受到限制。同样地,由于先锋REIT的租约属于长期性质,REIT主理人需要花比较小的时间及资源来寻找新租户,并可把焦点放在营运上。

因此,投资者可以比较安心,因为先锋REIT目前所产生及分配的收入应会维持许多年。

first reit B

每单位派息增加

投资于股息的目的是寻找可以如实地年复年增加派息的企业。当然,能否达到这个目标得视乎企业的表现可不可以年复年地同样出色。在这方面,我们看到先锋REIT的可分配收入从1Q11至2Q17确实从990万元增加至1,660万元。因此,先锋REIT多年来能忠实地增加派息给单位持有者

从1Q11至2Q17,季度每单位派息(DPU)从0.0158元增加至0.0214元,意味着DPU的增幅为35.4%。基于过去12个月的0.0853元 DPU,先锋REIT的单位提供大约6.4%年度获益率(以截至2017年7月31日每单位价格为1.34元计算)。

先锋REIT的6.4%年度获益率比百汇生命房地产投资信托(以下简称百汇REIT)的4.5%来得高,后者是唯一在本地交易所上市的另一个医疗保健REIT。与此同时,先锋REIT的31% 总负债与总资本比也较百汇REIT的37%为低。值得强调的是,先锋REIT的借贷有90.9%是属于固定利率,换句话说,一旦加息,其表现受到的冲击将会有限。

first reit A

投资锦囊

虽然我们为大家提供了先锋REIT值得追捧的5个理由,但投资者在作出投资决定前应深入了解其财务数字。

我们也想指出,先锋REIT是以1.2倍股价与账面值比交易,或大约高于其账面值24%。相比之下,本地上市的REIT有许多是以账面值折扣在交易,但同时为投资者提供较为吸引的获益率。因此,对一些比较激进的投资者来说,先锋REIT可能不是最理想的证券投资。

然而,其他以账面值折扣交易的本地上市REIT,没有一个能够像先锋REIT般维持100%租用率及良好的派息记录。由于抗跌力强,因此医疗保健REIT往往会以溢价交易。

此外,与先锋REIT不同的是,这些REIT的资产负债表可能负债较高及在升息的环境中比较容易受到负面冲击。因此,喜欢规避风险及愿意为稳定而付出较高价格的投资者,应该有更多理由去追捧先锋REIT

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