从新加坡交易所于2017年6月公布的最新市场资料显示,在1H17,除了银行业外,房地产管理与发展业是表现最出色的领域之一。富时海峡时报房地产控股及发展指数从今年初以来上升了27.9%至2017年8月14日的901.6点。此外,关于上个月位于杨厝港路执行共管公寓Hundred Palms怎样在一天内把全部531个单位售罄的利好消息进一步巩固投资者对产业回弹已比预期提早到来的信心。

虽然大型产业发展商像城市发展(City Developments)华业集团(UOL Group)凯德集团(CapitaLand)的股价从今年初以来均取得强劲的两位数增长,但国浩置地(GuocoLand)只取得8.9%升幅,表现落后大市。

究竟是什么原因令这只滞后股的表现令人失望?又或者是在国浩置地开始从后赶上之际,我们忽略了一些有待发现的价值?

Guocoland A

公司简介

国浩置地是区域首屈一指的地产公司,主要业务包括地产发展、地产投资、酒店营运及产业管理。在过去27年,集团成功在新加坡发展及销售34个住宅项目超过9,000个单位。

截至2016年6月30日,国浩置地在亚洲区的总资产达到79亿元,其组合包括住宅、酒店、商业、零售与综合发展项目

国浩置地的核心地域市场主要是在新加坡及中国,两者分别为集团的FY16盈利提供61.5%及25.7%贡献,其余收入是来自马来西亚的12.4%及越南的0.4%。

盈利欠佳限制股价增长

国浩置地的FY16收入微跌1亿零20万元至11亿元,由于来自新加坡优景苑(Goodwood Residence)及中国天津阳光晶典(Seasons Park)两个项目的确认收入减少。不过,事实上集团自FY12以来的5个财政年度的收入是以11.8%年复合增长率在增长

此外,FY16净利为6亿零670万元,比FY15翻倍有多,如果与FY12的业绩比较,飙升了超过8倍有多,主要是因为脱售了北京东直门项目获得收益。

Guocoland B

国浩置地最新公布的9M17业绩显示,集团的收入继续下滑16.5%,报7亿零580万元,由于马来西亚的住宅项目带来较低的收入及缺乏来自上海国盛中心(Shanghai Guoson Centre)的收入,因为这栋办公楼在上一个同期售出。再加上缺乏FY16脱售东直门项目的一次过收益,9M17净利暴跌80.2%至1 亿1,230万元。

随着在目前的财务期间业务活动及盈利力减低,国浩置地的股价表现自今年初以来比其他同行的升势逊色。

以估值很大折扣交易

以截至2017年8月14日的每股1.96元价位计算,国浩置地是以其每股2.95元净资产值的33.6%折扣交易

集团的投资产业合理估值每年由外部独立产业估值师来厘定,这些估值师对所估值的产业及地区拥有认可的知识及丰富经验。合理估值是基于估值方法,包括直接比较方法、折扣现金流方法及土地余值方法来计算。

值得注意的是,国浩置地组合里的资产大部分是位于新加坡黄金地段的优质发展项目。集团的旗舰发展项目是丹戎巴葛中心(Tanjong Pagar Centre),这栋位于中央商业区、价值数十亿元的综合发展项目包括了5个融为一体的部分,分别是商业、住宅、酒店、零售及城市公园。截至2017年3月,丹戎巴葛中心的办公楼及零售部分的出租率大约达到90%,因此它能够提供稳定的经常性收入来支持集团的盈利及增长。

另一个值得一提的国浩置地商用产业是位于莱佛士坊哥烈码头20号、一栋俯瞰滨海湾、楼高24层的办公楼,后者的租用率经常保持在高水平,并拥有声望很高的租户。

至于住宅资产方面,国浩置地拥有丽登苑(Leedon Residence,位于新加坡黄金地段第10区的最大永久地契住宅发展项目之一,地皮面积达4.9公顷);优景苑(拥有210个单位的永久地契住宅发展项目,坐落于乌节-史各士路黄金地段,地皮面积达2.5公顷) ;盛世名园(Sims Urban Oasis,位于市区边缘的公寓,只需要15分钟车程便可抵达中央商业区);以及玛庭豪苑(Martin Modern,位于第9区黄金地段的豪华公寓)。

还有,国浩置地也在海外拥有不少优质资产,包括在中国的综合发展项目上海国盛中心长风汇都住宅项目(Changfeng Residence),以至另一个在马来西亚的综合发展项目,位于吉隆坡市中心边缘的白沙罗城(Damansara City)。

审慎管理资本

我们认为管理层能够通过审慎管理资本来维持健康财务水平值得鼓掌。截至FY16末,集团的借贷减少14亿元至38亿元,而现金与现金等值物增加8亿元至14亿元。因此,国浩置地FY16的净负债大幅减少超过48%至24亿元,而这是集团在过去5年净负债首次滑落至总股本之下。

国浩置地健康的负债比让其有足够的财务空间来抓住随时可能出现的任何投资机会。

Guocoland C

话虽如此,在截至2017年3月31日的9个月里,国浩置地的借贷攀升15.8%至44亿元,而现金与现金等值物减少31.4%至9亿8,000万元,主要是因为收购新加坡马丁广场(Martin Place)的一块住宅地皮及位于中国重庆的4块地皮,以至在绿盛世国际(Eco World International)的27%股权

因此,净负债跳升43.9%至35亿元,大约是集团总股本(33亿元)的1.1倍。然而,我们认为集团依然能应付较高的负债比,鉴于国浩置地的负债比过去5年一直徘徊在1.5倍,而扩大土地库能为集团带来更大的潜力

投资者可能需要耐心等待

国浩置地在FY16派发每股0.05元首个及终期股息及0.04元特别现金股息,令整个年度的总派息为每股0.09元。假设集团每年继续派发0.05元股息,以目前的1.96元价位计算,投资者可能获得的股息获益率大约为2.6%,我们认为这个数字不算太差。然而,由于缺乏明确的催化剂,要确认国浩置地的固有值可能需要一段较长的时间,因此投资国浩置地可能只适合有耐性的投资者。

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