海峡时报指数今年的表现相当不错,上升了超过400点并突破了3,300 点大关,这是自2015年中以来的最高水平。表现最好的海指成份股扬子江船业(控股)(Yangzijiang Shipbuilding (Holdings))引起大家的注意,由于对新散装货船(bulk carrier)的需求复苏,令这只在2016年表现最差的成份股成为今年的领头羊。

造船商扬子江从今年初取得92.6%的升幅令人赞叹不已,不过我们今期为大家报道的是排在其后的成份股城市发展(City Developments)。我们把普洛斯(Global Logistics Properties)排除在外,由于它已经接受收购献议。

城市发展是新加坡产业市场的先锋,拥有超过50年历史,它的股价从今年初攀高了38.8%,至2017年8月14日报11.50元。自从我们在去年11月报道过城市发展后,这只本地蓝筹股的股价上升了大约3元,或大约34.5%。

出现复苏迹象

过去几年,新加坡政府推出一连串的产业冷却措施无疑令产业发展商受到打击,或者可以说是市场受到‘冷却’。

不过,新加坡政府出乎意料地在今年初放宽部分卖家印花税的措施,以及总偿债率(total debt servicing ratio)的架构。卖家印花税最初是在2010年推出,目的是取缔产业投机活动。

虽然目前在实施的大部分产业冷却措施依然维持,但我们认为调整卖家印花税对产业市场的帮助很大,因为把需要缴付税款的持有期缩短及把税率调低肯定对产业投资提供较大的伸缩性。

最近,产业市场出现了复苏的迹象,因为地产发展商的产业销量大大增加,而它们也为储备土地积极投标。市区重建局(URA)指出,上半年的房屋销量比去年同期跳升72%,发展商总共售出6,567个单位。

虽然我们最好是保持谨慎及观察更多确定的信号出现,但产业市场复苏对城市发展来说将会是个好兆头,因为集团已经准备就绪,不单只拥有强劲的资产负债表,还有充裕资金。此外,集团也成功通过其投资平台来循环资金,进一步显示城市发展不大可能面对融资问题。

管理基金不断增长

集团在去年成功执行第三个盈利参与证券(Profit Participation Securities,简称PPS 3)计划后,管理基金目前已接近至2018年尾达到50亿元的目标。PPS 3让发展商可以释放在名筑(Nouvel 18)的9亿7,760万元价值,同时可避免要为这座豪宅未售出单位即将需要支付的大笔罚款。

自从2014年起,城市发展每年都成功推出一个PPS。我们认为城市发展为了达到管理基金的目标,很可能在2H17再次推出另一个PPS。

财务表现

City developments A

Citydel城市发展的1H17表现比预期低,由于净利比去年同期减少18.3%。收入及净利下跌是因为缺乏来自Lush Acres执行共管公寓的贡献,后者的盈利已在楼宇完工后于2Q16全部确认。不过,如果不包含Lush Acres的冲击,收入及净利将分别增加12.1%及7.4%。

尽管上半年的表现似乎比较疲弱,但城市发展可能会公布较佳的全年业绩,前提是其拥有永久业权的豪宅格美华庭(Gramercy Park,所有单位必须在2018年5月23日之前售出)的单位持续稳定售出。

截至今年4月,城市发展售出第一期推出的北翼大楼80%单位,而在第二期推出的20个南翼大楼单位也售出11个。

鉴于格美华庭的销售强劲,城市发展将会在今年下半年推出在黄金地段第9区的新项目银峰(New Futura),后者是一栋拥有124个单位的公寓。

估值

基于城市发展目前的11.50元价位及每股10.25元净资产值计算,其股票目前的估值是1.1倍股价与账面值比,高于去年11月的大约0.9倍。

与此同时,集团的竞争对手凯德集团(CapitaLand)的股票目前是以较低的0.9倍股价与账面值比交易,比同一期间的0.8倍为高。

话虽如此,两个地产商的主要分别是城市发展并没有把其投资产业的重估值考虑在内,后者将对其净资产值起着很大变化。视乎其目前的估值是较高或较低,城市发展的股票可能是以高于或低于其账面值交易。

由于城市发展没有为其投资产业重新估值,因此,在一个产业涨升周期里,城市发展的股票可能面对“被投资者低估”的问题。

无论如何,对城市发展有兴趣的投资者不妨留意新加坡产业市场的发展,后者将对城市发展的股价带来重大的影响。

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