黄金周结束,内地A股重开,很失望,上证指数只升0.76%,3400点得而复失,升幅不高说明人民银行降准对内地股民而言,不是什么大不了的好消息,A股炒不上,港股只好再回到慢牛的步伐,大家要耐心地等。

新特首施政报告的重点

明天是林郑月娥宣读她首份施政报告的日子,房地产政策肯定是焦点,但是,在施政报告发表前,已经有传媒报道说今年地产商补地价改变农地用途的规模惊人。

今年至今为止,连新地(016)西贡十四乡项目在内,地产商通过补地价可建的住宅楼面面积高达886万平方呎,而恒地(012)的油塘湾、粉岭马屎埔、上水古洞等3个项目可建楼面也超过500万平方呎,总数加起来约1,400万平方呎,等同3.5个嘉湖山庄。

如果每个住宅单位平均500平方呎,地产商通过补地价而增加的住宅单位将达到28,000个单位,难怪不久前政府及港铁(066)叫停部份今年10月至12月的土地招标,政府也不希望土地供应突然排山倒海而来。

地产商补地价更换土地用途

有趣的是,从2012年至2016年的5年里,地产商通过补地价起得的住宅可建面积只有227万平方呎,今年不足一年新增的供应是过去5年的4倍。为什么地产商在过去5年不通过补地价取得住宅用地,今年则拼命补地价?是过去5年地产商明白,梁振英的房地产政策主力是通过需求管理,以辣招压抑需求来压抑楼价,结果5年间楼价上升60%。

估计林郑月娥会采用供给管理的方法,大量供应土地,短期、中期、长期供给皆增加,地产商明白新的政策,决定配合新特首的政策,也就大量补地价更换土地用途。现在,有农地在手的地产商风光一时,没农地在手的地产商就得争政府提供的土地,而政府不希望土地供应过多,减少了供应,供应少,招标价自然不会低。

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Gu Lin Da Hui

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