新加坡投资者似乎从投资中获得的回报越来越高。公积金局最近公布的一份报告显示,在公积金投资计划(CPFIS)下,78%利用普通户口积蓄来投资的会员所获得的回报高于FY16年度的最低2.5%法定利率。不过,获得这样好的成绩是因为海峡时报指数在2016年1月跌穿2,600点水平,然后至年尾大力回弹至2,880点。

投资者一般上希望通过资本收益或股息来获得回报,不过,究竟有多少投资者实际上为其组合设定一个目标回报?之后又不断调整其组合来达到设定的回报呢?

事实上,2.5%的基准远低于SPDR海峡时报指数挂牌基金(SPDR STI ETF)自2002年4月推出以来的平均7.4%年度复合回报率。不可思议,对吗?没错!不过,余下22%的CPFIS会员不用急于投资在挂牌基金,因为这些基金也有其自身的风险,而这些风险可能比投资个别股只更为难懂。

先不谈挂牌基金,现在让我们来谈谈3只在新加坡交易所上市的房地产投资信托(REIT),它们或许可以给予那22% CPFIS会员比2.5%基准高许多倍的回报。

腾飞房地产信托(Ascendas REIT)

P1腾飞房地产信托(A-REIT) 是新加坡最大规模的REIT,市值超过78亿元。它主要是为投资在商业园及工业厂房提供一个具吸引力的平台。

截至2017年6月30日,A-REIT 分别在新加坡及澳洲拥有103及29个产业。

投资者如果在2016年初以每股2.28元买入A-REIT,他不会在年度末取得任何资本收益,因为A-REIT的股价在年尾时维持不变。不过,投资者获得的股息回报大约是7%,相信与78% CPFIS会员获得的回报不遑多让。自2017年1月以来,A-REIT的股价已经升高超过17%。

AREIT A

A-REIT在1Q18取得亮丽业绩,可分配收入增加10.9%。它也取得1,700万元外汇收益,去年同期蒙2,370万元亏损。融资成本也减少1,130万元,由于A-REIT的总负债减少大约2亿5,400万元。

A-REIT的债务高达34亿元,投资者应否对A-REIT的派息能力存疑?相信目前而言不用担忧,因为A-REIT过去12个月的利息覆盖率为5.9倍,意味着它的安全边际颇高。A-REIT一直以来也取得正杠杆自由现金流,而过去12个月的杠杆自由现金流为5亿4,680万元。

凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust)

CM凯德商用新加坡信托(CMT)目前是新加坡第二大的REIT,它在新加坡市中心及外围拥有16个产业。CMT也在凯德商用中国信托(CapitaLand Retail China Trust) 拥有大约14.1%股权,后者在中国拥有11个购物商场。

与A-REIT不同的是,CMT的股价在2016年下跌2.6%。不过,投资者获得的股息回报率大约为5.8%。在计入资本损失后,投资者依然获得3.2%回报,比2.5%基准来锝高。

AREIT B

CMT的1H18表现虽然维持不变,但在缺乏来自福南数码生活广场的贡献,这已经是不错的成绩。福南正在进行重建,并预期在4Q19重新开幕。福南重建后不会只集中销售资讯科技产品,重建后的福南将会加入许多科技元素,务求成为一个生活与玩乐合而为一的商场

新加坡的实体零售店一直以来深受电子商贸快速冒升及外国商家的激烈竞争影响。CMT大概有一半的产业是位于依赖游客的市中心,零售商及大业主均纷纷感受到来势汹汹的电子商贸热潮。市中心以外的商场之前是零售业的亮点,但它们也开始感受到从网上商店而来的挑战。

无论重建的零售商场是否有能力可以抗衡电子商贸的竞争,盈利将会继续受到重大压力。不过,就算在最坏的情况下,零售商场依然可以拥有较多不受电子商贸影响的业务,就好像饮食业及专业服务。

凯德商务产业信托(CapitaLand Commercial Trust)

CCT凯德商务产业信托(CCT)以市值计算是新加坡最大型的商业REIT,它的组合包括位于新加坡中央商业区的优质办公楼及商业大厦。

CCT 在1H18取得优秀表现,净产业收入升高34.3%,主要是因为在2016年8月收购的CapitaGreen 带来贡献。

虽然CCT的总负债增加至23亿元,但其资产负债表没有出现问题,因为债务的平均成本为2.6%,而大约85%债务是与固定利率挂钩,令利息支出的变动不会很大。

话虽如此,标普环球评级机构把CCT的长期企业信贷评级从A-调低至BBB+,理由是在未来24个月,CCT的负债比很可能会提高。

AREIT D

尽管办公楼市场出现供过于求的情况,但截至2017年6月尾, CCT组合的出租率高达97.6%,依然比市场平均的94.1%来得高。 在上一个季度,CCT也宣布出售One George StreetWilkie Edge两栋办公楼,售价分别比它们在2016年12月31日的账面值高出16.7%及39.3%,而退出收益率(exit yield)分别为3.2%及3.4%。

估值

估值而言, A-REIT目前的6.6%股息获益率稍微高于业内平均(6.5%),而1.2倍的股价与账面值比则高于业内平均(1倍)20%。

CMT的1倍股价与账面值比与业内平均相同,但5%的股息获益率则低于业内平均。

另一方面,CCT的股价与账面值比为0.9倍,意味着比平均值稍微低出10%,而其股息获益率为5.6%。

AREIT C

鉴于REIT可以带来稳定的回报,因此投资者没有理由成为CPFIS 的22%不达标组别的一员。展望未来,如果所有CPFIS成员都可以取得高于2.5%回报,那么可能我们的公积金利率也会提高。

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