以上图片取自速美工商房产信托基金的网站

速美工商房产信托基金(Soilbuild Business Space REIT)(速美REIT)于9月18日闭市之后公布,其十大租户之一NK Ingredients因无法交租而违约。速美REIT的股价翌日应声下跌,从9月18日的0.725元闭市价跌了6.2%至9月25日的0.68元低位,但在一个星期后回升至0.71元高位。

其股价于股息除权日10月20日跌至0.675元低位,除了因为股息除权之外,相信其3Q17的0.01374元股息比第二季少了约6.3%也对其股价造成冲击。3Q17的股息是自3Q15以来的最低水平

博客AK在以下的文章中表示,假设速美REIT的半年每单位派息(DPU)为0.0264元,而我们要求的是至少8%的股息获益率,那么我们的买入价便是每股0.66元。大家可参考以上的方式,以及按照自己的假设和要求来计算进场买入速美REIT的价位。

今日(2017年10月31日)开盘:0.665元
股价与账面值比:0.93倍
9M17每单位派息合计:0.04329元
FY17年度化股息获益率预估:8.7

以下文章由AK撰写,于9月26日刊登于本站

速美工商房产信托基金(Soilbuild Business Space REIT)的管理层在其1H17财务报告中表示,信托所面对的最大挑战是罗央大道72号物业能否全面出租的问题,由于受到疲弱的油气业拖累。

如今,除了上述的问题外,他们又多了一个烫手山芋。信托的10大租户(按收入计算)之一NK Ingredients (NKI)因无法交租而违约。来自NKI的租金收入占信托总收入的接近6%,失去这份收入将对信托造成实质的冲击。

速美工商房产信托基金的10大租户占每月总租金收入的41.9% (2017年6月30日的数据,包括Solaris大厦的分租租户)。来源:速美工商房产信托基金的2H17业绩报告

速美工商房产信托基金的10大租户占每月总租金收入的41.9% (2017年6月30日的数据,包括Solaris大厦的分租租户)。来源:速美工商房产信托基金的2H17业绩报告

或许这第二个烫手山芋并没有第一个那么烫,但被第一个山芋烫伤的伤口仍未痊愈,却又被第二个山芋烫伤了。真是祸不单行

NKI的保险能够保障相等于4个月的租金,因此,信托有四个月的时间去争取新租约,以缓解NKI违约对收入造成的影响。NKI目前的租约是为期15年,原以为可为信托带来稳定的盈利,直至2028年。

基于NKI是化学品公司,我相信该物业是为它量身打造,所以比较长的租期是必要的。但这也意味着,要在短时间内觅得新租户迁入并非易事

逻辑上而言,我们应可预期信托的每单位派息(DPU)将会进一步下降。如果该物业空置太久的话,或许信托的净资产值(NAV)也将承受压力。

假设在最糟糕的情况下,该物业的确落得长期空置,并假设信托的半年DPU为0.0264元,而我们要求的是至少8%的股息获益率,那么我们的买入价便是每股0.66元。

我在去年(2016年)下半年的时候,因信托发售附加股而增持了其股票,当时的发股价是0.63元。我认购了配售给我的股票,并申请认购额外的附加股,进而把我在信托的投资提高了超过10%。

AK部落格的网址:http://singaporeanstocksinvestor.blogspot.sg/

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