最近,我在后港(Hougang)一带的咖啡店看到不少意气风发的人,为什么他们突然间变得神气十足?在好奇的驱使下,我想知道原因为何。

你可能有所不知,这些人往往会投诉物价高涨;地铁故障;环球股市高升但本地股市依然没有什么动静。但忽然间,物价变得不是太贵;地铁故障也无所谓;股市升跌并不重要!

经过一轮查探后,我终于找到答案了 – 集体出售(ENBLOC Sales)。

同时出现在一个地区是否太多?

由于我是在后港看到这些大摇大摆的人走来走去,本文将集中讨论第19区(包括实龙岗、后港、榜鹅及盛港)。首个集体出售项目是今年5月售出的Rio Casa,后者位于后港7道,并以5亿7,500万元出售给由豪利集团(Oxley Holdings)带领的财团,即每平方英尺每容积率(psf ppr)为706元。

发啊!每单位大约可以取得大约200万元收益!这块拥有286个单位的地皮将可轻易兴建略多于1,000个单位的新住宅。

就在附近的实龙岗北,接连后港2道,由豪利控股带领的财团再次以4亿9,900万元(或835元 psf ppr)买下Serangoon Ville发啊!每个单位平均预期可以获得200万元收益!这个物业拥有244单位,并可发展为一个拥有1,200个新单位的项目。

接下来,Florence Regency以6亿2,900万元或842元psf ppr集体出售。发啊!每个单位平均大约可以获得185万元收益!这个物业是出售给中国发展商龙光地产(Logan Property),它将拆毁这栋拥有336个单位的产业,并发展为另一个拥有1,000个单位的新项目。

因此,就在2公里的半径内,再过几年,后港将会出现3,200个新住宅单位,后者还没有包括一些靠近盛港及榜鹅没有售出的公寓及执行公寓单位。

为何被看中的大部分是HUDC?

中等入息公寓(HUDC)及被私有化的组屋通常的叫价较低,因此与永久地段住宅相比,投资费用也较低。这些在后港附近的地段将发展为大众市场公寓,意味着买家会觉得这些产业的价格比较实惠,尽管年期只得99年(在发展商把租约延长后)。

假设发展成本为400元至500元psf ppr,这些后港项目达到收支平衡的价位为1,100元至1,300元 psf ppr。因此,这些新单位的平均售价预期将会是1,500元至 $1,600元

在附近的禾山路(How Sun Road),Sun Rosier以1,325 元psf ppr集体出售给 新海逸(SingHaiyi)。再加上400元至 500元的发展成本,达到收支平衡的价位可能接近1,800元!这个新项目到时的售价将会是多少?新海逸会把这个永久地段(freehold)以99年期出售吗?这意味着买家只持有地段99年,而新海逸保留地段的“拥有权”。

Residential Collective Sales

情绪高涨或真正需求?

为什么产业市场情绪忽然间出现大逆转?

今年3月,政府对住宅的冷却措施作出轻微调整,主要是卖家印花税(SSD)总偿债率(TDSR),目的是帮助业主为产业再融资,但却刺激了新一轮的集体出售活动。

http://www.straitstimes.com/business/property/govt-eases-property-cooling-measures-sellers-stamp-duty-cut-tdsr-relaxed

市场似乎预期政府在3月份作出轻微调整后,将会放松一些冷却措施,但政府仍努力阻止楼价飙涨,因此市场的预期减弱。

产业市场要真正回升,就业市场必须大幅改善,而实质收入需要增长来应付楼价升高。不过,我们还未有看到这两个因素好转,而裁员新闻依然出现。

短期乐观,长期存在风险

乐观情绪肯定会刺激楼价升高,而产业股的价格开始攀升(已经在发生!)。虽然对发展商而言,土地价格升高,但投资者需要看到土地价格升高的效益对实际交易价产生影响及实际需求真的发生。

小心购买股票或产业

古语有云:“早起的鸟儿有虫吃!”。我们应特别留意一些从沉睡的产业市场中反应特别快的公司

看情况,豪利控股应该不错,因为它成功收购两个HUDC地段,价位可能会吸引到一些想换楼的组屋客,尽管组屋转售价依然下跌及买家可能对工作的安全感不大。

豪利及其财团在后港兴建大约2,000个单位的可能性依然很大,而由于投资费用不高,因此回报可能很高。我记得看过联明集团(Lian Beng Group)与Rio Casa项目有关,因此,大家不妨留意这两家公司,而联明也可能参与新项目的建筑。

理论上,产业领域似乎将会回弹,但这些日子什么事情都有可能发生。如果你相信咖啡论股的话,以上是我们的经验之谈。

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