投资者通常会利用多个估值指标来辨认值得投资的公司或者是为投资设定进场价及离场价。一些较多人用的指标包括本益比;股价与账面值比(P/B) 及股息获益率

在《SI 研究: 3家净现金公司值得细看》一文里,我们为大家报道了3只净现金股,并说明了怎样利用经调整的本益比,即除现金后本益比来为这些公司估值。

新加坡产业市场近期异常热闹,市场参与者很可能正在密切留意复苏的信号。一般而言,投资者会特别留意产业股的P/B比率,因为这些公司的账簿里拥有不少资产;而由于产业发展商的盈利不稳定,因此本益比似乎不大适用。

P/B比率的计算方法是公司的股价除以最新的每股账面值。账面值是一旦公司清盘,其股东理论上可以获得的公司资产总值。

话虽如此,这并不意味着如果一家公司是以低于一倍P/B比率在交易,你在全面购入及清算这家公司后,保证你马上可以获得盈利。在很大程度上还得视乎资产的流动性,以及有些资产事实上不可能以预期般的价格售出。

凯德集团(CapitaLand)

Capitaland凯德集团是亚洲最大型的房地产公司之一,它也是一个价值超过850亿元的环球组合拥有者及管理者,这个组合包括了综合发展项目;购物商场;服务公寓;办公楼;住宅;房地产投资信托(REIT)及基金。

基于集团最新公布的业绩来看,凯德集团的每股账面值为4.29元,如果以集团目前每股3.54元股价计算,其P/B 比率为0.83倍

虽然凯德集团的股票是以其账面值的17%折扣交易,但正如之前提到,这并不意味着就算有人可以有能力买起这个集团及将其清盘,他也不可能马上获利。

房地产公司一般上是以账面值折扣交易,由于房地产是属于非流动资金。因此,凯德集团似乎不大属于“估值吸引”的类别,由于一些投资者希望折扣可以更大一些。不过,在考虑到房地产公司的一个特征 – “重估值(revaluation)”后,你可能要再三思。

凯德集团的投资产业在9M17录得的重估值收益达到5亿8,540万元,去年同期只得2亿8,550万元。为了进一步说明这个重估值收益对凯德集团的重要性,这个数字占了集团同期净利大约45%

虽然这个产业巨子的17%折扣不算得很大,但投资者如果能够好好预测到其未来的重估收益,可能会另作别论。

华业集团(UOL Group)

华业集团拥有超过50年的优秀往绩,它是另一家值得一提的大型房地产公司。华业集团的庞大组合包括了发展与投资产业、酒店及服务公寓。通过其酒店子公司泛太平洋酒店集团(Pan Pacific Hotels Group),华业集团拥有两个声誉卓著的酒店品牌,分别是泛太平洋(Pan Pacific)及宾乐雅(PARKROYAL),旗下在亚洲、大洋洲及北美拥有超过30家酒店,接近1万个客房。

Pan Pac基于华业集团最新公布的业绩,其每股账面值为10.95元,以其目前的每股8.73元价位计算,其P/B 比率 为0.8倍,意味着它是以账面值折扣20%交易。

华业集团在9M17从投资产业只录得1,220万元合理值收益,但比去年同期的1,960万元亏损改善了许多。就算把合理值收益以及5亿2,960万元其他收益(主要来自收购联合工业(United Industrial Corporation)的负商誉)排除在外,集团的净利依然取得大约26.7%升幅。

虽然华业集团及凯德集团的估值相当接近,但很明显凯德集团的盈利大概是受到约30%的归属非控股权益盈利稀释。另一方面,华业集团被归属非控股权益盈利的稀释少过5%。

在收购联合工业后,合理值收益将在这些产业的使用年期内蒙受较高的折旧费用,而发展产业的合理值提升包括Park Eleven的5,610万元及The Clement Canopy 的1,870万元将令日后确认的发展盈利减少。

城市发展(City Developments)

最后为大家报道的是城市发展,它是我们首选的产业股,原因有多个。自从在2015年12月报道过这只股后,城市发展的股价在不足两年内飙升超过70%,截至2017年11月20日报收在12.16元。

与上述两个产业巨子相同的是,城市发展在房地产领域拥有超过50年的优秀业绩,而集团的主要业务也包括住宅、办公楼、酒店、服务公寓、综合发展项目及购物商场。

基于集团最新公布的业绩,城市发展的每股账面值为10.38元,而其P/B比率为1.21倍,意味着它是以高于账面值21%交易。

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相比之下,城市发展的估值似乎很高,而其股息获益率也没有给予过多的补偿。不过,我们钟爱城市发展的主要原因是它没有在每个财政年度为其产业重新估值,这意味着集团的产业价值是按成本值减去累积折旧及减值计算,鉴于房地产价格这些年来的走势,其意义不大。

那么城市发展的1.21倍P/B比率正当吗?

以凯德集团为例,它的投资产业大约价值200亿元。凯德集团通常每年会记录几百万元重估值收益,大概是其投资产业价值的2%至3%。

由于城市发展的组合包含的种类很多,涉及的范围很广,因此,如果要准确地计算集团的重估净资产值(RNAV),相信需要大费周章从全球聘请独立估算师来进行审查。

另一个方法是利用倒退方式进行。究竟城市发展的投资产业需要怎样调整才可与凯德集团及华业集团的估值相符? 截至2017年9月30日,城市发展拥有25亿元投资产业,以及在联号和合资的投资达到14亿元。单单在投资产业方面,如果要把城市发展的估值与其同行看齐,其重估值收益大约为83%。如果只是考虑到集团在联号和合资的投资,这个数字将会少许多。

从这个角度来看,城市发展的P/B比率变得无关重要,而股价与重估净资产值(P/RNAV)比率似乎更为恰当。 简而言之,如果你认为城市发展的估值应该是其目前价值的183%,那么城市发展与其同行相比应该是被低估,反之亦然。

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