相信大家都知道,房地产投资信托(REIT)是一种特别的证券,专门投资于可以带来收入的房地产,并且受到投资者的追捧,因为它们的获益率相对来说较高。虽然投资于SPDR海峡时报指数挂牌基金可以获得大约2.9%的股息回报,但在新加坡交易所上市的REIT所提供的平均股息回报更为吸引,大概为6.4%。

此外,那些表现欠佳的REIT或商业信托,它们的股价可能因为一连串的负面新闻或公布而维持在低位,不过,它们的获益率往往升高至7%或8%之高也不足为奇。

就好像投资大师巴菲特曾经说过,当别人恐慌时,我们应变得贪婪。那么,当大部分投资都避开表现欠佳的REIT时,它们是否拥有不错的价值,值得我们趁机购买,又或者它们是一些我们需要慎防的回报陷阱?我们在本文将深入探讨3只表现欠佳的REIT,它们分别是胜宝工业信托(Sabana Shari’ah Compliant REIT)、协和高尔夫信托(Accordia Golf Trust)及宝泽安保房地产信托(AIMS AMP Capital Industrial REIT )。

reit 1

胜宝工业信托

胜宝工业信托(以下简称胜宝REIT)在2017年11月25日发表了最新的公布,它终止了与易商红木管理基金(ESR Funds Management)商讨可能收购其资产的事宜。在公布发表后接下来的交易日,胜宝REIT的股价下跌了4.7%,收报在每股0.41元。投资者对胜宝REIT花了这么多时间及资源来进行策略性审查后未能达成最终协议表示失望。

这不是第一次股东们对胜宝REIT经理的无能感到失望。今年较早前,一群不满的单位持有者对经理决定以可疑的估值收购在友诺士(Eunos)及樟宜(Changi)3个产业,并为收购融资发行大量具稀释成份的附加股作出了猛烈的评击。事件持续升温,并召开了股东特别大会来罢免这名不称职的经理,但这个议案受到胜宝REIT的主理人辉联集团(Vibrant Group)及其他大股东的阻挠。然而,有关的收购项目最终没有进行。

在过去5年,随着胜宝REIT的股价从2013年4月的1.21元高位下跌至2017年1月的0.34元低位,单位持有者的一大部分价值就此消失。这一点也不令人感到意外,因为集团的净产业收入(NPI)以负7.3%的年复合增长率(CAGR)从FY12的7,690万元下跌至FY16的5,690万元。因此,每单位派息(DPU)以负15.9% CAGR从FY12的0.0928元下跌至FY16的0.0464元。

胜宝REIT宣布成功更新了3个产业的主租约一年。这些与主理商有关的产业是位于本茱鲁路(Penjuru Road) 51号、本茱鲁巷(Penjuru Lane)33及35号和卡尔通道(Gul Drive)18号,续租租金总数大约是880万元,让胜宝REIT继续获得稳定的现金流及收入。不过,这些主租约在前一个年度是以1,010万元更新租约,意味着续租租金往下调整了大约12.6%

在最新公布的9M17季度报告里,胜宝REIT的派息继续疲弱,DPU在这段期间下跌24.6%至0.0248元。截至2017年12月4日,胜宝REIT是以每单位0.415元交易,意味着年度股息获益率为8%,但前提是胜宝REIT能够维持目前的派息率。与此同时其股价与账面值比及负债比分别为0.7倍及36%。

reit 2

协和高尔夫信托

协和高尔夫信托(以下简称AGT)是一个比较独特的商业信托,并且是第一个在新加坡交易所上市的商业信托。AGT主要是投资于日本的高尔夫球场,其组合包括了位于日本三个大城市的89个高尔夫球场。

AGT在其1H18的业绩报告里公布可分派的总收入下跌了27.3%之后,其股价在2017年11月14日下跌了6.6%至0.71元AGT给予的理由是要为贷款支付先期费用,以及不寻常地归还一大笔会员定金。相应地,同期的DPU下跌了32.7%至0.0165元。

这不禁令人联想起刚好在两年前的2015年11月,AGT的股价如何跌穿了其在0.60元的支持位,当时它公布的1H16派息只得0.0232元,令投资者感到震惊,因为这次的派息比之前的2H15派息(0.0571元)下跌了59.4%。AGT给予的理由是营运收入因为受到恶劣天气影响而下跌,以及AGT把可分配现金保留10%作为储备。

AGT的派息比招股书内所预测的数字为低,更令人失望的是日元疲弱。因此,AGT的股价从其0.97元招股价下跌至2016年1月的0.48元历来低位。
以AGT截至2017年12月4日的0.69元价位计算,基于FY17全年派息,其股息获益率是8.8%。这个商业信托的股价与账面值比为0.8倍;净资产值(NAV)为每单位0.90元,而其负债比截至2017年3月31日维持在28.9%健康水平。

reit 3

宝泽安保房地产信托

宝泽安保房地产信托(以下简称AA REIT)在2017年11月21日宣布私下配售每单位1.305元的新单位,为筹资大约5,500万元资金。配售价是AA REIT在公布前的1.40元最后收盘价折扣了6.8%。在取消因公布而来的暂停交易后,其股价下跌了1.9%,在11月23日收报在1.36元

管理层透露,发行新单位所筹集的收益,87%将用来偿还AA REIT的现有贷款来减低其总杠杆比,后者预期将从2017年9月30日的37.3%减低至大约34%。然而,这类型的配售将会令DPU受到稀释,因为从配售单位所筹集的资金是用来还债,不会对产业收入带来增长,但已发行单位的数目却会增加,从而令每单位派息减少。这次配售的新单位总共为4,210万,大约是目前总已发行单位的6.6%。

新加坡的工业空间近年来备受挑战,因为受到供过于求及需求减少的情况抑制。最新的1H18业绩报告显示,净产业收入下跌0.4%,尽管收入攀升1.5%。值得一提的是,给予单位持有者的可分派收入下跌7.8%,主要是因为AA REIT把部分可分派收入保留,用作营运资本及信托的资本开支需求。相应地,同期的DPU下跌8.2%至0.0505元。此外,组合的出租率也从2017财政年度末(2017年3月)的94.6%微跌至截至2017年9月30日的88.8%。
截至2017年12月4日, AA REIT是以1.35元交易,基于FY17的全年派息为0.1105元,它的股息获益率是甚为吸引的8.2%。另外,AA REIT的股价与账面值比为一倍;净资产值为每单位1.3642元;而负债比为37.3%。

reit 4

文章链接:http://cj.sharesinv.com/20171212/52816/,所有文章均为本网站原创,转载请注明来源,作者信息并保留文章链接。

-->