新加坡的零售业房地产投资信托(REIT)似乎不大景气。虽然零售REIT可能因旅游业好转及经济向好而正处于周期性复苏趋势,但马来亚银行金英(Maybank Kim Eng)认为,这不足以让零售REIT克服挑战。

零售REIT于2018年将首先面对的挑战包括利率上升;今年的楼面供应或会达到高峰;以及合理值。此外,电子商贸带来的竞争将继续蚕食实体零售店的销售额。另一方面,新加坡人到海外消费的趋势上升也构成隐忧。

有选择性地投资零售REIT

不过,仍是计划投资零售REIT的投资者可以有选择性地物色相关股票来持有,但必须以雪亮的眼睛及严谨的选择条件来筛选。马来亚银行金英比较青睐那些旗下物业具备以下特征的零售REIT:

一、靠近交通服务枢纽的市郊购物商场,人流庞大,租户的行业属于必需品/必须开销类型;
二、位于乌节路租金回升的黄金地点;以及
三、该REIT的资产提升计划及再循环方面的记录优良。

基于零售REIT的表现料将不如新加坡整体REIT领域,目前似乎是趁着估值仍然不错,离场套利的好机会。

凯德商用新加坡信托(C38U)

今日(2018年1月12日)开盘:2.06元
持守,目标价2.15元

凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust,以下简称为凯德商用)是新加坡最大的零售REIT,其保荐商凯德集团(CapitaLand)是亚洲大型发展商之一。基于零售业面对挑战及营运环境前景疲弱,凯德商用去年的表现比新加坡整体REIT领域及海峡时报指数都来得低。

租金可能下降及今年的楼面供应料将激增等不良因素将继续对凯德商用的股价带来打击。凯德商用目前的估值相等于其15年平均水平,但短期内缺乏催化剂。

报业控股房地产信托(SK6U)

今日(2018年1月12日)开盘:1.06元
持守,目标价1.00元

自2013年挂牌上市以来,报业控股房地产信托(SPH REIT)的股价大幅度上升。尽管信托能够从旅客增加及乌节路黄金地点租金回升中受益良多,但其估值似乎偏高了。信托目前正以其上市以来的估值高峰水平交易,而FY18的预估获益率仅仅为5.2%。

基于信托目前的股价为1.1倍账面值,马来亚银行金英表示,信托可能向其保荐商报业控股(Singapore Press Holdings)收购利达广场(Seletar Mall)的利好因素已大致反映于信托的股价上了。

丰树商产信托(N2IU)

今日(2018年1月12日)开盘:1.67元
卖出,目标价1.45元

自2011年起,丰树商产信托(Mapletree Commercial Trust)不断地为股东带来投资价值。信托表现超越大市的时间最长,由于旗下怡丰城(VivoCity)零售楼面的租金上调幅度达到双位数百分比。怡丰城的租金在六年内上升了23%,令信托FY12至FY17的每单位派息(DPU)以4.9%的年复合增长率(CAGR)增长。

然而,行业结构方面的隐忧令丰树商产信托的增长放缓,其今年的DPU或会下跌。信托的物业组合租金上调幅度全面缩小料将令市场把在信托的股票脱手,令信托被高估的股价回落。

升禧环球信托(P40U)

今日(2018年1月12日)开盘:0.765
卖出,目标价0.70元

升禧环球信托(Starhill Global REIT)拥有分布于新马两地、澳洲、日本及中国的11个零售及办公楼物业。由于其购物中心是位于高档购物区,所以将能从消费者的自由开销(discretionary spending)回升的趋势中分一杯羹。不过,信托的海外拓展策略在规模及进展方面都仍未上轨道。

信托的净产业收入在过去六年来下跌不少,虽然其目前的估值处于历史平均水平,但却缺乏任何催化剂。此外,其资产负债状况比同行弱,局限了它进行任何收购的能力。

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