KIP产托(KIP REIT)(马交所: 5280)是一个在2017年2月于大马交易所(Bursa Malaysia)上市的马来西亚零售房地产投资信托(REIT)。KIP产托在首次公开售股(IPO)时总共发售1,350万个单位给公众,并发售2亿2,065万个单位给机构及特定投资者。

散户投资者的反应十分踊跃,供发售的单位受到5.07倍超额认购。KIP产托的招股价为每单位1令吉,首个交易日升高至1.04令吉,但接下来走低,截至2018年1月8日报0.86令吉。

尽管KIP 产托迄今的表现不大好,但由拿督Chew Lak Seong带领的管理层依然计划在未来3至5年内把5个新产业注入,让其市值增加至10亿令吉。

KIP产托目前拥有6个产业,分别位于马来西亚的柔佛、森美兰、马六甲及雪兰莪,其总资产值截至2017年9月为6亿1,400万令吉。

以下是投资KIP产托前必须注意的7个重点:

1. KIP 产托是一个零售REIT,并以KIP Mart社区市场的概念独树一帜。 KIP Mart是一个包含湿巴刹、便利店、超级市场、日用百货店、食阁、精品店、电讯商店、首饰店等的社区商场。它所提供的服务也包括外币兑换、自动提款机、推车小档口及家庭娱乐。KIP产托目前拥有5个KIP Mart社区商场及一个邻里零售中心(KIP Mall)。

2.在淡杯(Tampoi)、哥打丁宜(Kota Tinggi)及马赛(Masai)的KIP Mart的平均出租率大约是90%及以上由于成功进行资产提升计划及留住租户。在班吉(Bangi)的KIP Mall的出租率较低,由于保龄球场迁出,而在Lavender Senawang及马六甲的KIP Mart则因为较多租户签订的是短期租约,所以出租率偏低。

KIP A

3. KIP 产托的租约期分布不均衡,因此可能遇上大量租约同期间到期的风险。超过75%净出租面积(NLA)的租约将会在2018年及2019年到期,这些租约占了总租金入息的85%。管理层必须在这两年内努力更新即将到期的租约或者取得新租户。

KIP B

4. KIP产托的总收入比其2017 预测微跌3.4%。正如上述提到,Lavender Senawang 及马六甲的KIP Mart大部分是短期租约,而在班吉的KIP Mall,保龄球场迁出。淡杯KIP Mart现有在阁楼的租户需要搬迁也令总收入减少。不过,由于节省成本及马赛KIP Mart的续租租金调升,净产业收入比预期提高1.4%。

KIP C

5. KIP产托履行对单位持有者的承诺,把其截至2017年6月30日的可分配净利全部派作股息,总共派发1,474万令吉。把这个数字年度化后,KIP产托的股息获益率为7.0%,比马来西亚零售REIT的平均5%至6%的获益率为高。

KIP D

6. 截至2017年6月30日,KIP产托的负债比为14.2%。这意味着在达到50%负债比之前,它拥有2亿2,000万令吉的借贷空间。当商机出现时,它可以不需要向单位持有者要求额外资金也可以购买资产。KIP产托目前的借贷是属于1.25%固定年利率,贷款期为5年

7.KIP集团(KIP Group of Companies)创办人董事经理拿督Chew Lak Seong及执行董事拿督Ong Kook Liong 是KIP产托的保荐商。Chew在产业发展与投资、酒店及零售发展拥有超过35年经验;Ong在销售与营销产业、产业发展及酒店业拥有超过27年经验。他们的关系很好,并在MBf Property Services一起工作,认识最少有25年。

总结

大部分零售REIT喜欢网罗声誉卓著的大型零售链作为它们的大租户,但KIP产托有所不同,它的目标是大众市场的消费者,并为他们提供一站式的社区市场。

展望未来,KIP产托可以从其保荐商拥有优先权购买5个产业,后者是专为KIP Mart概念而兴建的零售中心。管理层也会考虑从第三方购买产业,如果这些产业可以符合其社区市场的标准。

目前而言,KIP产托组合的出租率并不令人注目。不过,鉴于它上市不足一年,现在给予它评级有点过早。管理层需要一点时间来证明其在管理组合方面的能力。

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