本文由Annie Lim撰写

随着新加坡房地产市场复苏的消息传出,许多投资者可能会急于进场以赚取可观的利润。

鉴于房地产及房地产投资信托(REIT)有许多不同类型可供选择,投资者可参考下列大华继显(UOB-Kay Hian)在2018年建筑环境和房地产前景研讨会中提出的重点,它们来自行业专家对住宅、办公室和工业厂房前景的说明。

1. 住宅

随着楼市的销售和价格上升,预计住宅市场将出现强劲增长,主要增长来自豪宅市场。随着政府在2013年第二季度实施总偿债率(Total Debt Servicing Ratio)措施后,市场开始降温,楼价连续下跌14个季度,比8.4个季度的平均跌势长许多。

大华继显指出,房价下跌导致市区重建局的房地产价格指数(Property Price Index)与每户流动资产之间的差距加大,导致“受压抑的需求需要释放”。这很可能令住宅市场的复苏更加稳定,因为这些需求需要一段较长的时间才得以缓和。

全球房地产服务提供商第一太平戴维斯(Savills)指出,根据相对强弱指数(Relative Strength Index),目前私人住宅价格已接近底部,即使发生黑天鹅事件(即意想不到且几乎无法预测的事件),也很可能不会再进一步下跌。

根据大华银行的报告,考虑到业主可以从一个浮动利率转为“一直保持温和”的固定利率,加息问题应不至于太严重。

2. 办公室

随着科技和房地产公司对办公空间的需求不断增加,办公室市场的租赁需求一直保持强劲。由于对办公空间的需求扩大,部分公司可能会转向中央商务区(CBD)以外的地区。

新项目如国浩大厦(Guoco Tower,99%)、滨海盛景(Marina One,80%)、双景坊大楼(Duo Tower)及联合工业大厦(UIC Building,85%)都有很高的出租率。

制造业的扩张也为服务业创造了就业机会,从而提升办公空间的需求。根据Cushman和Wakefield,“制造业每增加100个工作岗位,服务业就会增加27个服务岗位”,因此制造业的增长对办公室市场十分有利

然而,投资者应该注意影子空间的增加,也就是“已租赁但空置的空间,原因是公司的规模缩小,或租户觉得租赁空间超出需求”。这些影子空间令市场风险提高,因为一旦这些租约到期,市场上就会有更多选择,竞争也会增加。

联合办公的崛起

另一个值得注意的重要趋势是联合办公(co-working)日益普及,这种办公方式成功提高公司的生产效益,并扩大企业网络及收入。

联合办公是指不同公司之间共享办公空间,并开始在新加坡流行起来。全球最大的联合办公空间经营者WeWork在去年年底开始在新加坡扩大业务。它目前有三个联合办公空间,分别位于美芝中心(Beach Centre)、罗敏申路(Robinson Road)和福南(Funan)。公司还计划在未来12个月内在中央商业区(CBD)再开设10个联合办公空间。

根据Falkon的数据,WeWork为一栋办公楼的价值增加约25%。这种效果若在新加坡实现,那肯定将会有更多公司愿意设立联合办公空间。

3. 工业厂房

据莱坊房地产称,工业空间大幅增加,导致租用率降低。值得庆幸的是,工业空间的供应预计将在今年达到顶峰,并在未来几年下降,租用率可能会上升。

商业园的需求正在增加,因为一些金融公司由于办公室租金上涨而改变了办公地点,并将一些后端业务转移到商业园。再加上缺乏新的空间,商业园的租金也在增加。不过,由于供应增加,仓库的租金在下跌。

总体上,工业厂房似乎是表现最不理想的一个市场。

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